나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52562 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 472-12 단원빌라 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 ""안산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 인근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 5층 502호로서

외벽 : 석재타일 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,안산읍성및관아지,외곽경계 로부터300이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.
- 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

`한국주택금융공사(양도전:임차인 이은혜)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.09.04. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52562 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 수암동 472-12 단원빌라 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2010년 (준공일 2010-04-21 기준)

총 동 수: 1동

총 층 수: 5층

해당 층: 5층

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

토지지분: 34.6㎡ (약 10.47평)

건물면적 (전유면적): 63.34㎡ (약 19.16평)

건물지분: 63.345㎡ (약 19.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 502호

외벽: 석재타일 마감 등

내벽: 벽지 및 인테리어 등

창호: 샷시조 마감 등

이용상태: 공동주택 (다세대주택)

설비내역: 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖춤.

1.4. 토지 형상 및 이용상태

형상: 사다리형에 가까운 토지

이용상태: 공동주택의 부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 고도지구(7층이하)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (안산초등학교)

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 역사문화환경보존지역 (안산읍성 및 관아지, 외곽 경계로부터 300m 이내 문화재협의구역)

* 생활소음진동관리지역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 06월 05일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑10)으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 이 (한국주택금융공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 확정일자: 2022-05-16

* 대항력: 있음

* 등기부요약상 해당 임차권(을5)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 상기 '인수' 기재와 함께 반드시 확인 필요)

3.3. 집합건축물대장상 위반건축물

본건은 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 대규모 상업 또는 업무 단지가 인접해 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 안산초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 매수 시 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 비용 증가로 직결됩니다.

6.2. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 점은 법적, 행정적 제재 및 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 고도지구(7층 이하) 규제로 인한 건축물 신축 및 증축 시 제한이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(안산읍성 및 관아지)으로 지정되어 있어, 문화재 현상변경 등 엄격한 규제를 받을 수 있습니다. 이는 향후 리모델링이나 재건축 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

* 상대보호구역, 성장관리권역 등 기타 법적 제한 사항이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산초등학교 인근에 위치한 주거지로서 기본적인 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 위반건축물 등재, 역사문화환경보존지역 지정 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 금액이 감정가와 유사하거나 더 높다는 점은 투자 시 최대의 위험 요소로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안산초등학교 인근이라는 교육 환경 이점

* 안산시 상록구 내 주거지로서의 기본적인 수요 존재

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 140,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 190,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 있으며, 위반건축물 등재 및 역사문화환경보존지역 지정 등 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다면, 시장 가치에서 해당 리스크들을 반영한 금액을 고려해야 합니다.

본 물건의 시장 가치를 140,000,000원으로 보수적으로 산정하고, 위반건축물 및 역사문화보존지역 등 잠재적 리스크에 대한 보수적인 접근을 감안할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 인수되는 임차인 보증금 190,000,000원을 총 투자 비용에 합산하여 검토해야 합니다. (총 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금).

따라서, 본 물건에 대한 투자는 높은 위험도를 수반하므로, 면밀한 현장 확인 및 법률 검토를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.