나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52033 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 501-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2002.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""광덕중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 종합시장 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2002.11.12)
외벽 : 싸이딩 판넬마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건이 속한 건물은 위생급배수설비, 개별난방설비, 옥외주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동층으로 노폭 약 8m의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 송세화)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52033 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 501-1, 2층202호

건물용도: 다세대주택

감정가: 1억 2600만원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지지분: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

건물지분: 58.41㎡ (약 17.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2002년 11월 12일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제2층 제202호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 종합시장 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 8m, 남동측으로는 약 7m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 확인되는 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(갑8)이며, 이를 기준으로 해당 경매개시결정(갑11) 및 그 이전의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* ZHANGYINSHI (장 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-28. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임차권자 송세화, 송 ): 보증금 120,000,000원, 전입일자 2019-12-05, 확정일자 2019-10-28. 대항력 없음.

특이사항으로는 HUG(주택도시보증공사)가 임차권자 송세화로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 29일 거래: 9,000만원, 80.34㎡ (1997년 건축, 2층) - 평당 약 112만원

* 2026년 7월 21일 거래: 20,500만원, 72.29㎡ (2013년 건축, 4층) - 평당 약 284만원

* 2026년 7월 8일 거래: 19,300만원, 76.34㎡ (2015년 건축, 3층) - 평당 약 253만원

본건은 2002년 건축된 58.41㎡(약 17.67평) 면적의 다세대주택입니다. 최근 거래된 신축에 가까운 다세대주택들의 평당 가격이 250만원 이상으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 1억 2600만원으로, 평당 약 216만원 수준입니다. 이는 최근 신축 주택의 시세보다는 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 광덕중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역에 근린생활시설 및 종합시장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내에는 위생급배수, 개별난방, 옥외주차 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG(주택도시보증공사)가 제출한 확약서에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금은 없으나, HUG 자체의 채권 행사가 복잡한 이해관계를 수반할 수 있습니다. (단, 현재 등기상 인수되는 권리는 없습니다.)

* ZHANGYINSHI(장 ) 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으나, 향후 점유 문제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

현재까지 확인된 주변 지역에서 특별한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 물질 배출 시설 등)에 대한 정보는 없으나, 도시계획 및 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 각종 제한 구역 등에 해당하므로, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 법적으로 인수해야 할 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 명확하고 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 감정가는 최근 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 보이며, 입지 및 주거 환경 역시 무난합니다. HUG와의 확약서 체결로 인해 보증금 관련 위험은 해소된 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 매수 시 인수할 임대차 보증금이 없어 권리 분석이 명확하며, 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

* 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 가치가 안정적입니다.

* 최근 거래된 주변 다세대주택의 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 2002년 건축된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2600만원입니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적 및 연식의 신축 주택들의 경우 평당 250만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 경우 58.41㎡(약 17.67평) 면적에 감정가는 1억 2600만원(평당 약 216만원)으로, 신축 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

최근 실거래가 중 2013년 건축된 72.29㎡ 주택이 2억 500만원(평당 약 284만원), 2015년 건축된 76.34㎡ 주택이 1억 9300만원(평당 약 253만원)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보수적으로 감정가 이상에서 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 거래사례의 평당가(250만원~280만원)를 적용하여 예상 시가총액을 산출하면 58.41㎡ * 250만원/㎡ = 약 1억 4600만원 ~ 58.41㎡ * 280만원/㎡ = 약 1억 6300만원 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰가율은 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으나, 상기 시세 분석을 고려하여 합리적인 가격으로 입찰하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.