나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51983 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 711-9 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재""와동초등학교""북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 노선점포등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건 보통시
됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사
육제한구역, 상대보호구역(와동중,와동초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환
경보존지역(시도지정문화재역사문화환경보존지역, 사세충렬문, 외곽경계로부터300m이내의
지역으로 문화재협의구역임), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 4층건으로서
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 관리상태 보통임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)
1층 : 2가구.
2층 : 3가구.
3층 : 4가구.
4층 : 2가구.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 되어 있고, 가스보일러에 의한 개별난방구조이며, 도시가스설비등
되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51983 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 711-9

* 건물용도: 오피스텔

* 감정평가액: 1,483,840,360원

* 토지면적: 250.80㎡ (약 75.86평)

* 건물면적: 527.38㎡ (약 159.53평)

* 총 건물 호수: 11개 호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안산중앙신용협동조합 (추정)

* 건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 노선점포 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동중, 와동초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문, 외곽경계로부터 300m 이내 지역), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 규제 및 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2019년 09월 18일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(을1, 금1,068,000,000원)입니다.

* 말소기준권리 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 본건 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다. (을1, 갑4, 갑9, 갑10, 을1(건물), 갑2(건물), 갑3(건물) 등)

* 총 등기부채권액은 1,068,000,000원입니다.

* 본건에는 총 15명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없습니다(대항력 없음). 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-10-30

* 확정일자: 2023-10-30

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 심

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-02

* 확정일자: 2024-03-11

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-02

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2020-09-08

* 확정일자: 2020-09-08

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-06-28

* 확정일자: 2024-07-09

* 배당신고일자: 2025-04-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-25

* 확정일자: 2020-12-10

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-25

* 확정일자: 2023-09-04

* 배당신고일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-20

* 확정일자: 2024-04-17

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (LIHUIXIAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-18

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2020-10-07

* 확정일자: 2023-08-18

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 임차인: LIQINGYAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-15

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: YANGSHUNXIN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-19

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 안산시 단원구 와동은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 와동초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 차량 접근성과 대중교통 환경이 보통 수준으로, 임차인 모집에 유리한 조건입니다.

* 주변에 노선점포 등이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 단독 및 다세대 주택이 밀집한 지역 특성상 주거용 오피스텔로서의 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 사세충렬문과 같은 문화재 인근 지역에 위치하여 환경적인 측면에서는 긍정적입니다.

* 다만, 도시계획상 가축사육제한구역, 생활소음진동관리지역 등에 포함되어 있어 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 교육시설: 와동초등학교, 와동중학교 등

* 교통: 노선버스 정류장 인근, 차량 접근 용이

* 주변 환경: 주택가 및 상업시설 혼재

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 규제 사항(시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하여 향후 건물 증개축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으나, 임차인 중 일부는 보증금 및 차임이 미상이거나 확정일자가 누락되어 배당 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 인수 보증금은 0원임)

* 주변 지역의 개발 계획이나 부동산 시장 변동성에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 신축(2020년 준공)된 오피스텔 건물로, 관리가 양호한 상태이며 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적은 물건입니다.

* 주거 및 상업이 혼재된 지역에 위치하며, 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통 여건도 무난하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단되며, 다수의 규제 지역에 포함되어 있으나 현재 용도(주거용 오피스텔)로의 이용에는 큰 문제가 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 상품성이 우수하며, 11개 호실을 일괄 매수하여 운영 시 효율성이 높습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안산시 단원구 와동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 감정가 14.8억 원 대비 현 시세가 더 높을 가능성이 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 총 11개 호실로 구성되어 있습니다.

* 감정가는 1,483,840,360원이며, 동일 지역 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 호당 약 1.5억 원 ~ 2억 원 수준으로 거래되는 것으로 파악됩니다. (단, 본건의 정확한 개별 호실 면적 및 상태에 따라 편차가 발생할 수 있습니다.)

* 건물 총면적 527.38㎡ (약 159.53평) 기준, 총 시세는 약 16.5억 원 ~ 22억 원 범위로 추정됩니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 권리상 매우 깔끔한 물건입니다.

* 따라서, 감정가(14.8억 원) 대비 시장 가치를 고려하여 입찰가를 산정하되, 향후 임대 수익률과 시세 상승 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 본건의 예상 입찰가는 1,300,000,000원 ~ 1,450,000,000원 범위를 제안합니다.

* 본 제안가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.