나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41834 [1] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠주건축물 피동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""와야마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택(연립, 다세대) 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 제반 사항을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 1층 101호외 6개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 연립주택(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 옷방, 다용도실 등)으로 이용중
임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며, 북측 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경41834 (1)

소재지

경기도 평택시 팽성읍 노와리 287-152 포레스트하이츠 주건축물 피동 1층 101호

용도

연립주택

감정가

629,000,000원

면적

토지면적: 228.39㎡ (약 69.09평)

건물면적: 169.80㎡ (약 51.36평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

엠씨아이대부주식회사 (엠 )

특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "와야마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택(연립, 다세대), 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

1.2. 교통상황

차량의 접근성은 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형상으로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 인접 도로상태

단지 내에는 포장도로가 갖추어져 있으며, 북측 외곽으로는 공도와 연결되어 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 근저당부채권근질권, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청 채권자(엠씨아이대부주식회사)가 말소기준권리자이므로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다(미상).

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 "포레스트 하이츠"라는 연립주택 단지의 일부로, 2019년에 건축된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다. 단지 내 총 28세대가 거주하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지("포레스트하이츠i동-k동") 내 유사 면적(전용면적 169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 18일에 297,000,000원(2억 9천 7백만 원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(629,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 위치하며, 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 옷방, 다용도실 등으로 이용 중입니다. 외벽은 페인팅 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 현관 출입 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 편의 정보는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가축사육제한구역

본건 소재지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 인근 지역의 축사 운영 규모에 따라 냄새, 소음 등 환경적인 요인이 민원 발생의 가능성이 있습니다. 다만, 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금이 없으므로 보증금 관련 문제는 없으나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 감정가와 실거래가의 괴리

본건의 감정가(6억 2천 9백만 원)가 유사 물건의 최근 실거래가(2억 9천 7백만 원)에 비해 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 추후 입찰 시 보수적인 가격 접근이 필요함을 시사하며, 시장 상황 및 부동산 가치에 대한 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 34억 2천만 원에 달하지만, 이는 경매 절차에 영향을 미치지 않으며 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 직접 부담할 부분은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 포레스트하이츠 연립주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 분석 상 인수할 권리 없이 깨끗한 상태이며, 임차인 인수 보증금 또한 없습니다. 가장 큰 특징은 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점으로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호하며 주거 환경은 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 건축)으로 내부 상태 양호 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 권리관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 없음.

* 시장 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 실현 가능성 높음.

* 포레스트하이츠 단지 내 유사 물건의 최근 실거래가(2.97억 원)를 기준으로 투자 가치 판단 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건과 동일 단지 내 유사 면적(169.8㎡)의 연립주택이 2025년 6월 297,000,000원(2억 9천 7백만 원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 629,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 정확한 현황 파악 및 최신 시세 변동을 확인하기 위해 현장 방문 조사를 반드시 수행하시고, 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.