나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41572 [1] 경기도 평택시 팽성읍 함정리 128-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 함정리 소재 ""함정1리 마을회관"" 남측 인근에 위치하며,
부근은 농가주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

2) : 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
3) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.
4) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

2) : 본건 북측으로 세로[일련번호 3) 포함]와 접함.
4) : 지적 및 현황 맹지 상태로 인접지를 통해 이용가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 2), 3), 4) 공히
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(함정지구(2009.12.2)), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) 주택은 연와조 스라브지붕 1층 주택으로서,
외 벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.

일련번호 1) 창고는 세멘브럭조 스라브지붕(현 판넬조 판넬지붕) 1층 창고로서,
외 벽 : 판넬붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등) 및 창고로 이용중임.

설비내역

주택은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

주택에 부속하여 제시외 건물 ㄱ), ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) 창고는 공부상 ""세멘브럭조 스레트지붕""이나, 현황은 ""판넬조 판넬지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1에 부속한 제시외건물(다용도실, 보일러실) 포함.
2. 목록4는 맹지로서, 지목 ‘전’이나 현황 주거나지. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
3. 목록2는 단독주택 부지, 목록3은 도로로 이용중.
4. 목록1은 주택 및 창고로 이용중. 창고는 공부상 ‘세멘브럭조 스레트지붕’이나 현황은 ‘판넬조 판넬지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41572 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 함정리 128-2 (경기도 평택시 함정1길 58)

용도: 단독주택 및 창고

감정가: 804,125,800원

토지면적: 559.00㎡ (약 169.09평)

토지지분: 559㎡ (약 169.09평)

건물면적: 144.06㎡ (약 43.56평)

건물지분: 144.06㎡ (약 43.56평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 셔머토바쇼히스타혼하미도브나

사용승인일: 1997년 7월 22일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 함정리, 함정1리 마을회관 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진입은 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통 수준입니다. 인접 도로 상태는 본건 북측으로 세로(일련번호 3번 토지 포함)와 접하고 있습니다.

주변 개발 계획으로는 평택시가 평택역과 평택항 주변 등 원도심 개발 사업을 추진하고 있으며, 고덕신도시에 쏠리는 지역 불균형 해소를 위한 개발 사업들이 진행 중입니다. 또한, 캠프 험프리스 미군기지 인근 지역은 미군 이전 및 관련 시설 조성으로 인해 부동산 가치 상승 및 렌탈 하우스 수요 증가 등 활발한 개발 움직임을 보이고 있습니다.

주변 시설로는 함정리 마을 쉼터가 소재하여 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 팽성읍에는 평성초등학교, 평택송화초등학교, 청담중학교, 청담고등학교 등 교육 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 평택시 전반적으로 환경오염 배출 사업장에 대한 점검이 이루어지고 있으며, 환경기초시설 운영 및 고도화 사업 등이 추진되고 있습니다.

1.1. 1. 토지 및 건물 현황

토지는 등기부상 지목이 '전'인 목록 4번 토지(주거나지 상태)를 포함하여 총 3개 필지로 구성되어 있습니다.

- 목록 2번 토지: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

- 목록 3번 토지: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 도로로 이용 중입니다.

- 목록 4번 토지: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 주거나지 상태이며, 맹지입니다.

건물은 1층 단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 등)과 창고로 이용 중입니다. 주택은 연와조 스라브지붕 구조이며, 창고는 공부상 세멘브럭조 스레트지붕이나 현황은 판넬조 판넬지붕입니다. 주택에는 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다. 주택에 부속된 제시외 건물(다용도실, 보일러실)도 일괄 매각에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 19일 접수된 셔머토바쇼히스타혼하미도브나 앞으로의 강제경매개시결정 등기입니다. 해당 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: input]

등기부상 권리관계:

- 소유권 이전 (유영도): 2004년 1월 29일

- 소유권 이전 (권중호): 2009년 2월 25일 (매매)

- 강제경매 (셔머토바쇼히스타혼하미도브나): 2025년 3월 19일 (말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. [cite: input]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 평택시 팽성읍 함정리는 전형적인 농촌 지역에 주거지가 혼재된 형태를 보입니다. 과거 일제강점기 시절 군사시설과 관련된 역사적 배경을 가지고 있으며, 현재는 주한미군기지(캠프 험프리스) 이전으로 인해 지역 경제 및 부동산 시장에 큰 영향을 받고 있는 지역 중 하나입니다. 캠프 험프리스 인근으로는 미군 및 군속, 관련 종사자 유입으로 인한 임대주택 수요가 높으며, 이는 지역 상권 및 주거용 부동산 시장의 활성화 요인으로 작용하고 있습니다.

팽성읍 자체는 대규모 도시개발이 진행 중인 평택시 도심 지역과는 다소 거리가 있으나, 평택시 전반의 개발 호재와 미군기지 관련 수요가 꾸준히 유입되면서 지역적 가치를 형성하고 있습니다. 본건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 주변 환경은 조용하고 한적한 편입니다. 인근에 함정1리 마을회관이 있으며, 차량 이동 시 팽성읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 평택시 도심 지역의 다양한 문화, 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근 교육 시설로는 팽성초등학교, 평택송화초등학교, 청담중학교, 청담고등학교 등이 있습니다.

본건의 사용승인은 1997년으로, 건물 노후도에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 4번 토지(지목 '전', 현황 주거나지)는 맹지이므로, 인접지를 통해 이용 가능합니다.

* 농지취득자격증명: 맹지인 목록 4번 토지의 지목이 '전'이므로, 매수인은 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 반드시 사전에 확인 및 준비가 필요합니다.

* 건축물 공부와의 차이: 목록 1번 창고는 공부상 '세멘브럭조 스레트지붕'이나 현황은 '판넬조 판넬지붕'으로 되어 있어, 이에 대한 확인 및 필요시 원상복구 비용을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(함정지구), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 속하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 임대 관계는 조사된 바 없으며, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 함정리에 위치한 단독주택 및 창고 부지로, 비교적 넓은 토지 면적(약 169평)을 보유하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 주거지가 혼재된 편이며, 인근에 대규모 미군기지(캠프 험프리스)가 위치하여 관련 수요에 따른 지역적 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 평택시 전반의 도시 개발 계획으로 인해 미래 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 맹지(목록 4번)를 포함하고 있으며, 해당 토지는 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로 매수 시 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 창고 건물의 공부상 현황과 실제 현황 간의 차이가 존재하며, 토지 이용에 대한 각종 법규 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 8억 412만 5천 8백원이며, 토지 면적과 향후 개발 가능성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 169평)과 주택, 창고를 포함한 복합 용도의 활용 가능성.

* 주변 미군기지(캠프 험프리스) 인근 지역으로, 주거 및 임대 수요 발생 가능성.

* 평택시의 지속적인 도시 개발 및 지역 발전 잠재력.

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 계획 수립 시 용이성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 804,125,800원입니다. 본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이 등 권리 및 이용 상의 제약 사항이 존재합니다. 그러나 넓은 토지 면적과 평택시의 개발 잠재력, 미군기지 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 단독주택 매매 사례를 참고하면, 유사 규모의 토지(100~120평)를 가진 주택의 경우 3억 8천만원부터 6억 9천만원까지 거래 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 대비 다소 높은 편이나, 이는 넓은 토지 면적과 건축물의 상태, 향후 개발 가능성 등을 반영한 것으로 보입니다.

투기적 수요를 배제하고 실사용 또는 장기적 가치 상승을 고려한 일반적인 입찰 전략을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 분위기를 고려하여 조정하는 것을 추천합니다.

단, 맹지 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 기타 법규 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 해당 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.