나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41779 [1] 경기도 평택시 비전동 600-34 시티팰리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 평택성동초교 북측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 공원, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호), 상대보호구역(성동초), 상대보호구역(평택고등학교임시교사), 상대보호구역(한광여중고), 상대보호구역(한광중고)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황은 재확인바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 4.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경41779 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

소재지는 경기도 평택시 비전동 600-34 시티팰리스 2층202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 183,000,000원이며, 토지 면적은 37.66㎡(약 11.39평), 건물 면적은 63.11㎡(약 19.09평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 8월 2일에 사용승인을 받은 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, 평택성동초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 공원, 생활편의시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 물건지 남측으로 폭 8m 미만의 소로에 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 여러 곳의 상대보호구역에 해당합니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 정보를 확인할 수 없습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 6일 접수된 양천구(서울특별시)의 압류(갑4)로 판단됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(대리인: 강현주)가 있으며, 보증금 193,000,000원, 전입일자 2021년 8월 4일, 확정일자 2021년 7월 8일입니다.

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면 주택도시보증공사가 2026년 5월 4일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

이러한 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (권리분석: 인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 평택시 비전동은 주거 밀집 지역으로, 다수의 공동주택 단지와 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 공원빌라 (연립, 2026년 3월): 전용면적 63.9㎡, 95,000,000원

- 은혜벤츠빌 (다세대, 2026년 3월): 전용면적 36.33㎡, 75,000,000원

- 신광맨션 (다세대, 2026년 5월): 전용면적 77.31㎡, 117,000,000원

본건의 전용면적은 63.11㎡(약 19.09평)으로, 크기가 유사한 공원빌라(63.9㎡)가 2026년 3월에 95,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 신광맨션(77.31㎡)이 2026년 5월에 117,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 시세는 약 9,500만원에서 11,700만원 범위로 추정할 수 있습니다.

제공된 자료에 따르면, 본건 건물의 총괄표제부 기준 건축면적은 156.49㎡, 연면적은 534.035㎡이며, 토지 면적은 269.2㎡입니다.

5. 생활정보

본건은 평택성동초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 평택고등학교, 한광여중고, 한광중고 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

또한, 공동주택 단지 및 생활 편의시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인과 관련하여, '대항력있는임차인'이라는 문구와 '대항력 없음'으로 기재된 임차인 현황 간의 불일치가 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단되나, 법률 전문가를 통한 최종적인 권리 관계 확인이 권장됩니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 차이 가능성이 있으며, 내부 현황은 방문 시 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 다세대주택으로, 시티팰리스 건물 내 2층 202호입니다.

강제경매로 진행되며 감정가는 1억 8,300만원입니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 임차인 관련 세부 사항은 재확인이 필요합니다.

인근 유사 면적의 최근 거래 시세는 약 9,500만원 수준으로, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

감정가 대비 시세가 현저히 낮아 시세차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 183,000,000원이나, 인근 최근 실거래가를 살펴보면 시세가 이에 미치지 못하고 있습니다.

2026년 3월 거래된 유사 면적(63.9㎡)의 공원빌라가 95,000,000원에 거래된 점을 가장 중요한 참고 자료로 삼을 수 있습니다.

2026년 5월에 거래된 더 넓은 면적(77.31㎡)의 신광맨션이 117,000,000원이라는 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 최대 115,000,000원 수준으로 예상됩니다.

현재 시점을 기준으로 2회 유찰 시 최저가가 117,120,000원(감정가 183,000,000원의 64%)이므로, 1회 유찰 시(146,400,000원)에는 입찰 참여를 신중하게 고려해야 하며, 2회 유찰 시부터 시세 대비 합리적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 2회 유찰가 근처 또는 그 이하에서, 최근 실거래가 상한선인 115,000,000원을 넘지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.