나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41773 [1] 경기도 평택시 신장동 203-5 에메랄드포레스트 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동 소재 ""신장1동행정복지센터"" 남동측 직선거리 약250미터 지점에 위치
하는 에머랄드포레스트(도시형생활주택,오피스텔) 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무
용 부동산, 주거 및 주상복합 부동산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

간선도로(목천로)변에 위치하여 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 남측 직선거리 약650미터 지점에 송탄역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 6층 601호로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비, 주차엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필1단의 부정형 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 도시형생활주택 및
오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2019-10-01)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(
전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41773 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 203-5, 에메랄드포레스트 6층 601호

* 용도: 오피스텔, 도시형생활주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

* 토지지분: 14.59㎡ (약 4.41평)

* 건물면적: 84.52㎡ (약 25.56평, 전용면적)

* 건물지분: 84.52㎡ (약 25.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에스제십사차유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 신장동 소재 신장1동행정복지센터 남동측 약 250미터 지점에 위치.

* 주변환경: 본건이 소재하는 에메랄드포레스트 건물 내 오피스텔 및 도시형생활주택으로, 인근 일대는 상업 및 업무용 부동산, 주거 및 주상복합 부동산 등이 혼재하는 지역임.

* 교통:

* 간선도로(목천로)변에 위치하여 본 건물까지 차량 출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용이 편리함.

* 남측 직선거리 약 650미터 지점에 송탄역이 위치함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 10일자 신한은행 근저당권 (120,000,000원)

* 등기부채권 총액: 476,107,849원

* 낙찰로 소멸되는 권리:

* 을1 (2020-07-10) 신한은행 근저당권

* 을2 (2024-07-29) 한국토지주택공사 주택임차권 (대항력 없음으로 말소 예정)

* 갑7 (2024-02-07) 한국주택금융공사 가압류

* 갑8 (2024-04-09) 주식회사카카오뱅크 가압류

* 갑10 (2025-04-15) 유에스제십사차유동화전문 임의경매개시결정 (본건)

* 갑11 (2025-04-28) 국민건강보험공단 압류

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리 이후의 임차인이므로 대항력은 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됨.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재하는 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신장1동행정복지센터, 송탄역 등 주요 편의시설과의 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 6층 601호.

* 내부 이용상태: 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 화장실 2개, 다용도실 등으로 이용 중입니다. (내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.)

* 건축년도: 사용승인일 2016년 7월 22일.

* 설비: 보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비, 주차 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 마감: 외벽은 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감되었으며, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 인접 지역: 본 건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책 제3종구역에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 토지이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 내부 현황 조사 제한: 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가하였으므로, 실제 점유, 이용 상태, 내부 하자 여부 등은 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 오피스텔 겸 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 전용면적 84.52㎡(약 25.56평)의 3룸 구조로 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리는 낙찰과 동시에 소멸되며, 인수되는 보증금은 없어 권리 분석상의 부담은 적습니다.

* 다만, 군용비행장 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 제공된 JSON 정보 상의 최근 매매가(2025년 6월 20일, 105,000,000원)가 감정가(210,000,000원) 대비 현저히 낮아 시세 및 감정가의 적정성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 및 주요 도로(목천로) 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 상업, 업무, 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 전용면적 84.52㎡ (약 25.56평)의 넓은 면적과 방 3개 구조로, 1인 가구부터 가족 단위까지 다양한 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 제공된 JSON의 최근 매매가 (2025년 6월 20일): 105,000,000원 (전용면적 84.36㎡, 10층)

* 상기 정보를 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 제공된 JSON의 매매가는 층수 차이(6층 vs 10층) 및 시점 차이를 감안해야 하나, 중요한 참고 지표가 될 수 있습니다.

* 따라서, 물건의 실제 가치와 경매 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

* 권장 입찰가: 160,000,000원 (본 가격은 시장 상황 및 추가 정보 확인에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.