나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42015 [1] 경기도 평택시 지산동 684-23 금터빌 107동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 지산동 소재 '지산초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '금터빌' 제107동 내에
소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루어진 주거지대로서 동측
인근으로 야산이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 직선거리 약600미터
지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 4층 402호로서
외벽 : 벽돌형타일붙임, 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지산동 684-23 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산주거환경개선), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전
술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>, 정비구역(2005.12.19)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 문용혁)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42015 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 684-23 금터빌 107동 4층 402호

건물 종류: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

건물 면적: 70.13㎡ (약 21.21평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2018년 (사용승인일 기준)

층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

주변 환경: 경기도 평택시 지산동 소재 '지산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 주로 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루어진 주거지대임. 동측 인근으로 야산이 위치함.

교육 시설: 지산초등학교가 인근에 위치하며, 송탄중학교, 송탄고등학교 등도 가까운 거리에 있음.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 서측 직선거리 약 600미터 지점에 송탄전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경42015) 등기 (2025.06.02. 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 문용혁 (문 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-03-03

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.01.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑4)

* 주택임차권 (을1, 문용혁, 225,000,000원) - 말소 예정 (확약서 제출 및 대항력 없음)

* 소유권이전 (갑6, 임현서)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사, 247,197,340원) - 말소기준권리

4. 상권분석

최근 매매 사례 비교:

* 경기도 평택시 지산동 691-6, 대원아트빌(나동), 71.99㎡ (약 21.78평), 2014년 건축, 2026년 5월 27일 138,000,000원에 거래. (평당 약 6,336,088원)

* 경기도 평택시 지산동 630-1, 락토맨션207동, 39.24㎡ (약 11.87평), 2002년 건축, 2026년 5월 15일 69,000,000원에 거래. (평당 약 5,813,000원)

면적 대비 시세 분석: 본 물건(70.13㎡)은 면적이 비교적 넓은 편에 속하며, 건축 연도(2018년)도 최근 거래 사례와 유사하거나 신축에 가까움. 그러나 감정가(205,000,000원, 평당 약 9,665,252원)가 최근 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가(138,000,000원, 평당 약 6,336,088원)보다 높게 책정된 것으로 보임.

감정가와 시세 비교: 감정가는 시장 시세 대비 높은 편으로, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

교통 접근성: 송탄역(지하철)을 도보 또는 근거리 대중교통으로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리함. 차량을 이용한 도심 접근성도 양호함.

교육 환경: 지산초등학교, 송탄중학교, 송탄고등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수함.

주변 편의시설: 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

정비구역: 본 물건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 사업 기간 및 조건 변동 가능성이 있음.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 확약서 제출 사항은 매수인에게 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있음.

군사시설 보호구역 및 소음대책구역: 비행안전구역(제5, 6구역) 및 군용비행장 소음대책구역(제3종)에 해당하여, 건축 행위 제한이나 소음 피해 발생 가능성이 있음. 이는 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 주변 교육 및 교통 환경이 양호한 편임. 그러나 감정가가 최근 시장 실거래가 대비 높게 책정되었으며, 정비구역 지정 및 군사 관련 보호구역에 포함되어 있어 투자 가치 산정에 신중한 고려가 요구됨. 임차인의 대항력이 없으므로 임차보증금 인수 부담은 없음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 주거 환경 보유.

* 지산초등학교 등 우수한 교육 환경.

* 송탄역 인근으로 교통 편리성 확보.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 잠재적 개발 가치 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 205,000,000원 대비 최근 유사 물건 거래가(138,000,000원)와의 격차, 그리고 정비구역 및 군사 관련 보호구역 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 본 물건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됨.

임차인 보증금 인수분: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.