나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41766 [1] 경기도 평택시 팽성읍 노와리 459-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 ""대추리역사관"" 서측 인근에 위치하고 천안시
경계와 인접하고 주위는 정비된 소규모 농가주택단지, 농경지 , 공단 등으로 혼재하고
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량진출입은 용이하나 버스정류장이 원거리에 소재하여 교통사정은 보통이하임.

형태 및 이용상태

방형으로서 인접도로와 평탄하고 단독주택부지로 이용함.

인접 도로상태

소로와 전면및 후변으로 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

제시목록 외의 물건

대상물건의 개요 등을 참조바라며 토지에는 별 영향이 없어 보입니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가 요항표 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층이며
외벽: 적벽돌 노출쌓기
창호: 하이샷시 유리

이용상태

건축물 현황도상 주택및 창고이며 소유자 이해관계인의 미동의 및 거부로 인해 외부관찰에 의해 개략적으로 이용상태를 추정하였음.

설비내역

위생설비및 개별가스난방임.

부합물 및 종물

대상물건의 개요( 제시외 건물및 수목 등)및 지적개황도 등을 참고바랍니다

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 함구로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(창고,통로, 현관, 방, 발코니, 계단 및 창고, 태양광 구조물) 및 수목7그루 및 조형물 포함
2. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41766 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 459-9

용도: 단독주택

감정가: 121,808,050원

토지 총면적: 659.80㎡ (약 199.6평)

토지 지분면적: 164.95㎡ (약 49.9평)

건물 총면적: 138.88㎡ (약 42.0평)

건물 지분면적: 34.72㎡ (약 10.5평)

건물 제시외면적: 32.00㎡ (약 9.7평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (약 25% 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

등기부상 채권 총액: 0원 (경매 신청 채권 제외)

건축년도: 2009년 (사용승인일 2009년 12월 1일)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층

이용상태: 주택 및 창고 (외부 관찰 추정)

난방방식: 개별가스난방

특이사항:

* 지분매각으로 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다.

* 공유자우선매수신고 가능 물건으로, 공유자가 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 팽성읍 노와리 소재 "대추리역사관" 서측 인근에 위치하며 천안시 경계와 인접합니다. 주위는 정비된 소규모 농가주택단지, 농경지, 공단 등이 혼재된 지역으로 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입은 용이하나, 버스정류장이 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며 교통사정은 보통 이하로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 방형으로 인접 도로와 평탄하며 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건지 전면 및 후변으로 포장된 소로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 특별한 제한사항은 명시되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 토지 등기부상 주요 권리사항:

* 2009-11-02: 소유권보존 (국) - *국가 소유권 보존 등기가 확인됩니다.*

* 2009-11-19: 소유권이전 (방효태)

* 2025-04-07: 소유권이전 (방선옥 외 3명) - 상속

* 2025-04-15: 강제경매개시결정 (서울보증보험주식회사) - 본 경매 사건의 근거

* 건물 등기부상 주요 권리사항:

* 2010-01-06: 소유권보존 (방효태)

* 2025-04-07: 소유권이전 (방선옥 외 3명) - 상속

* 2025-04-15: 강제경매개시결정 (서울보증보험주식회사) - 본 경매 사건의 근거

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

* 인수되는 보증금/차임: 인수되는 보증금은 총 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이해관계인의 함구로 인해 건물 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 농경지와 소규모 주택단지가 혼재되어 있으며, 일부 공단 지역도 인접해 있어 전원생활과 근로 환경이 공존하는 지역입니다.

* 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있으나, 지역 내 필요 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 공단 지역의 존재는 향후 지역 경제 활성화 및 주거 수요 증가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "대추리역사관"이 인근에 위치하고 있으며, 천안시와 인접하여 천안시의 생활 인프라 이용도 가능할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 환경: 농경지와 주택단지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지와 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 공유자와의 관계 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 등기부상 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 가능성을 내포하며, 실제 매수 후에도 공유자에게 해당 지분을 매수당할 수 있음을 의미합니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 제시외 건물 및 물건: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(창고, 통로, 현관, 방, 발코니, 계단, 태양광 구조물) 및 수목 7그루, 조형물 등은 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 건물 이용상태 불확실성: 소유자 이해관계인의 미동의 및 거부로 인해 건물의 실제 이용상태가 외부 관찰로 추정된 것이므로, 실제 이용 상태와 공부상 현황 간 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 등기부상 '국' 소유권 보존: 토지 등기부상 '국' 명의의 소유권 보존 등기가 확인되나, 물건명세서상 매각으로 소멸되는 권리로 명시되어 있어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역에 소재합니다. 농경지, 주택단지, 공단이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 권리상으로는 서울보증보험 주식회사의 강제 경매로 진행되며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 본 건은 전체 소유권의 일부 지분만 매각되며, 공유자우선매수신고가 가능하다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 제시외 건물 및 수목 등을 포함한 일괄매각 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 토지면적이 넓어 개발 가능성이 있습니다. (총 659.80㎡, 지분 164.95㎡)

* 단독주택으로, 향후 용도 변경이나 증축 등 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

* 일괄매각 포함된 제시외 건물 및 수목 등은 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 평택 지역의 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,808,050원이며, 이는 전체 물건이 아닌 매각 대상 지분에 대한 평가액으로 해석됩니다.

최근 동일 지역의 연립주택(포레스트하이츠)이 2025년 6월 18일 297,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 감정가보다 상당히 높은 시세임을 보여줍니다. 다만, 해당 거래는 신축 연립주택으로 본 단독주택과는 연식 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

본 물건은 지분 매각으로 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점을 감안해야 합니다. 일반적인 지분 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 설정하면 다음과 같습니다.

* 감정가: 121,808,050원

* 보수적 접근 (감정가 85%): 약 103,536,843원

* 적극적 접근 (감정가 95%): 약 115,717,648원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 약 103,500,000원 ~ 115,800,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 공유자 우선매수신고 가능성, 건물의 실제 상태, 향후 평택 지역의 부동산 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.