나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42014 [1] 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 ‘송탄소방서’ 남측
인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중
제7층 제703호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(접합), 소로1류(접합), 중로3류(접합),
가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42014 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 7층 703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 4000만원

* 토지면적: 37.05㎡ (약 11.20평)

* 건물면적: 59.34㎡ (약 17.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 방OO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 평택시 독곡동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 송탄소방서 남측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 건물 정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 제7층 제703호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 붙임

* 창호: 샷시 창호

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보 (송탄한일아파트):

* 사용승인일: 1993년 9월 3일

* 세대수: 450세대

* 최고층: 10층 (본 물건은 7층)

* 전용면적: 59.34㎡ (약 17.96평)

* 총 주차 대수: 262대 (세대당 약 0.58대)

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 사다리형 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류, 소로1류, 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

2. 권리분석

* 본 물건은 평택지원 2025타경42014 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 채권자 방나리의 강제경매개시결정(을1)입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 2007-10-19 공유자전원지분전부이전 (이승철)

* 갑4: 2019-02-22 소유권이전 (김금원)

* 갑5: 2021-03-30 소유권이전 (유성환, 매매가 1억 1,000만원)

* 을1: 2024-07-30 주택임차권 (권리자: 방나리, 보증금 1억 6,000만원, 전입/확정일자 2022-07-22). 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 갑6: 2025-05-30 강제경매 (권리자: 방나리, 권리금액 1억 72,506,243원). 말소기준권리입니다.

* 갑7: 2025-07-21 압류 (권리자: 군산세무서장). 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 방

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-22

* 확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 있음

* 고지사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 6천만원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3. 상권분석

* 본 물건은 평택시 독곡동 내 아파트 밀집 지역에 속해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 송탄소방서가 인근에 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다.

* 상권이 크게 발달한 지역은 아니나, 주거지로서의 기능은 충실히 수행하고 있습니다.

4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 병원 등 생활 필수 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: (정보 없음. 주변 초, 중, 고등학교 현황은 추가 조사 필요)

* 의료시설: (정보 없음. 인근 병원 및 의원 현황은 추가 조사 필요)

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 방 의 보증금 1억 6천만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

* 건축 연식: 1993년 준공된 아파트로, 30년이 넘어 노후화에 따른 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.58대로, 주차 공간이 부족하여 불편함이 예상됩니다.

* 군사시설 관련 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 소음 및 기타 군사 작전 관련 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사 시설의 영향은 간접적으로 존재합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 독곡동에 위치한 한일아파트 703호로, 적절한 가격에 취득할 경우 실거주나 소액 투자가 가능한 물건입니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원 인수 여부입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 신중한 접근이 필요합니다.

* 아파트 자체의 노후화, 부족한 주차 공간, 군사 시설 관련 제한 등은 잠재적인 단점으로 고려해야 합니다.

* 그럼에도 불구하고, 평택 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 임차인 리스크를 해소하고 적정 가격에 낙찰받는다면 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 실거주: 적절한 가격으로 내 집 마련 기회를 얻을 수 있습니다.

* 소액 투자: 임차인 인수 부담을 감안하더라도, 향후 부동산 가치 상승을 기대하며 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 입지: 송탄소방서 인근의 주거 편의성 및 평택시의 개발 잠재력을 활용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가는 1억 4,000만원이나, 최근 매매 시세는 2026년 3월부터 6월까지 1억 1,350만원에서 1억 2,800만원 사이에 형성되어 있습니다. (59.34㎡ 기준)

* 본 물건의 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 1억 6,000만원이 있다는 점입니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 가치를 반영해야 합니다.

* 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수 금액의 위험성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 인수 보증금 1억 6,000만원을 제외한 부동산 가치는 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 이 범위 내에서, 임차인의 배당 여부 및 확실한 인수 금액을 파악한 후 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.