나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41814 [1] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피
스텔, 근린생활시설, 학교, 업무용건물 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 서측인근에 1호선 '서정리역' 이 위치하며, 인근에 소재하는
버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층으로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임
내벽 : 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호임

이용상태

-기호(1): 집합건축물대장상 용도는 일반음식점(현황 공실)임.
-기호(2)∼(4): 집합건축물대장상 용도는 의원(현황 공실)임.

설비내역

위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역
(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41814 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층101호

용도: 근린상가

토지면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

토지지분: 28.8052㎡ (약 8.71평)

건물면적: 137.08㎡ (약 41.46평)

건물지분: 137.08㎡ (약 41.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

주의사항:

제공된 JSON 데이터의 건축물대장상으로는 건물의 주용도가 '공동주택(아파트-도시형생활주택)'으로 기재되어 있으나, 본 건의 감정평가 요약서 상 해당 호실(기호(1))은 '일반음식점', (기호(2)∼(4))는 '의원'으로 용도가 기재되어 있어 근린상가로 파악됩니다. 또한, 제공된 JSON의 전유부 정보상으로는 '1017호'이며 '10층'으로 기재되어 있으나, 본 보고서는 최초 제공된 물건의 '1층 101호'를 기준으로 작성되었습니다.

1.3. 감정평가 정보

감정가: 1,990,000,000원

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임

내벽: 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

설비내역: 위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 업무용 건물 등이 혼재하고 있습니다 [cite: App Summary]. 고덕시티 인근 지역은 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

1호선 '서정리역'이 건물 서측 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다 [cite: App Summary]. 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다 [cite: App Summary].

2.3. 도로 접근성

본 건은 남측으로 중로, 북측으로 소로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 용이합니다 [cite: App Summary].

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 지역에 속합니다 [cite: App Summary]. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다 [cite: App Summary].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(채권액 금2,520,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 2020-06-09 (갑2): 소유권이전1번신탁등기말소 (뉴한양개발주식회사)

* 2020-06-09 (을1): 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금2,520,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-23 (갑5): 임의경매개시결정 (서인천신용협동조합, 1,782,602,002원)

등기부채권 총액은 2,520,000,000원입니다.

3.3. 인수 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용은 파악되지 않아 인수 여부를 추가 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인 정보는 없으며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상입니다 [cite: App Summary]. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

본 건이 소재한 이충동 일대는 서정리역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 입지입니다. 서정리 전통시장이 인근에 위치하여 상업적 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 업종 적합성

감정평가 요약서상 본 건은 일반음식점 및 의원 용도로 평가되었습니다 [cite: App Summary]. 주변에 오피스텔 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어, 해당 업종뿐만 아니라 다양한 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다 [cite: App Summary].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서정리역 인근으로는 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활하기 편리합니다. 전통시장인 서정리시장 또한 가까운 거리에 위치하여 식료품 구매 및 생활 편의를 도모할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 서정리초등학교가 위치하고 있어, 교육 환경 또한 인접해 있습니다 [cite: App Summary].

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다 [cite: App Summary].

6.2. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 17층 건물에 속해 있습니다 [cite: App Summary]. 현재 감정평가 시점에 '현황 공실'로 기재되어 있어, 즉시 사용 가능한 상태인지, 또는 별도의 리모델링이 필요한지에 대한 현장 확인이 필요합니다 [cite: App Summary].

6.3. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 임차인이 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 명도 관련 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 권리 관련

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있어, 인수 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 1호선 서정리역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 밀집 지역의 이점을 가진 근린상가입니다. 감정가는 19억 9천만원으로 높게 책정되어 있으나, 채권 총액(25.2억원) 및 경매 개시 채권액(약 17.8억원)을 고려할 때 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다. 서정리 초등학교 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적입니다. 다만, 비행안전구역 지정, 미상 임대차 정보, 그리고 소멸되지 않는 지상권 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권의 우수한 교통 접근성.

* 주변 상업 및 주거 밀집 지역의 안정적인 배후 수요.

* 감정평가상 일반음식점, 의원 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 잠재력.

* 평택시 개발 계획 및 서정리 지역 상권 활성화 기대 효과.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,990,000,000원)와 채권 총액(2,520,000,000원)을 참고하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 실제 입찰가 결정 시에는 주변 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 권리 관계(특히 지상권) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 법원 매각기일 및 유찰 횟수에 따라 입찰가가 변동될 수 있으므로, 상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.