나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41720 [1] 경기도 평택시 신장동 97-12 105동주건축물제1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""송탄소방서"" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 유사유
형의 다세대주택, 연립주택, 단독주택등이 소재하는 주거지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물내 제4층 제403호 로서,
외벽:스톤코트마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제
5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.04.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경41720 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 97-12, 105동 주건축물제1동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

건물면적: 46.32㎡ (약 14.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 경사슬라브지붕

건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

건물 층수: 총 5층 중 4층

건물 내부: 방, 거실, 주방, 욕실 등 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄소방서" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 유사 유형의 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 것으로 판단됩니다. 주변 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있어, 비행장으로 인한 소음 영향 및 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.04.07.)

매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (집합건물 등기부 요약 참조)

인수되는 권리: 지상권 (별도 명시된 권리는 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이의진)

임차보증금: 185,000,000원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-02-07

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

3.3. 인수 보증금 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일 거래: 40.075㎡ (약 12.1평) - 26,000,000원 (약 648,800원/㎡)

* 2026년 5월 13일 거래: 39.96㎡ (약 12.1평) - 50,000,000원 (약 1,251,200원/㎡)

* 2026년 5월 8일 거래: 72.56㎡ (약 22평) - 110,000,000원 (약 1,516,000원/㎡)

4.2. 평균 거래가 비교

본건의 면적(46.32㎡)과 유사한 거래 사례 중 가장 높은 가격 단가(약 1,516,000원/㎡)를 적용할 경우, 시장가치는 약 70,267,000원 (46.32㎡ * 1,516,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 200,000,000원이지만, 최근 실거래가 평균과 비교 시 감정가가 다소 높게 산정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 송탄소방서가 위치하여 공공 치안 및 안전에 대한 접근성이 양호합니다. 일반적인 주거지역으로서 생활 편의시설은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대, 연립, 단독주택이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상의 위험

HUG 확약서로 인해 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 관련 사항은 HUG의 최종 변제 여부에 따라 변동될 가능성이 완전히 배제되지는 않습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 법적/제한적 위험

군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있어, 비행기 소음으로 인한 생활 불편이 있을 수 있습니다. 또한, 비행안전구역으로 인한 건축물의 높이 등 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 군용비행장(오산공군기지) 인근에 위치하여 항공기 소음 문제가 있을 수 있습니다. (기사 검색 결과: 평택시 일부 지역은 군 소음 피해 보상 대상 지역에 포함됨)

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* HUG 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없음 (0원 인수).

* 명확한 말소기준권리(HUG 강제경매)로 권리관계가 비교적 명확함.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있음.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 최신(2016년) 건물.

단점:

* 감정가(200,000,000원) 대비 최근 실거래가 시세(약 70,000,000원~80,000,000원 추정)가 현저히 낮아, 감정가 대비 높은 낙찰가 경쟁 위험.

* 군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역에 속해 소음 및 건축 제한 가능성 존재.

7.2. 투자 매력도 평가

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하며, 군 소음지역이라는 점은 고려해야 할 요소입니다. 시세 대비 감정가 괴리로 인해 유찰 가능성이 있으며, 시세에 근접한 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 장점 강조

HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 0원으로, 순수하게 부동산 자체의 가치에 집중하여 입찰가를 결정할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담을 줄여주는 매우 중요한 요소입니다.

8.2. 고려할 점

감정가 2억원과 실거래가 시세(약 7~8천만원)의 큰 차이를 인지하고, 본인의 투자 전략에 맞춰 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 군 소음 문제는 현장 방문 등을 통해 직접 체감해 보시는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 0원입니다. 제공된 주변 실거래가 데이터 분석 결과, 본건의 면적(46.32㎡)을 기준으로 가장 높은 단가(약 1,516,000원/㎡)를 적용했을 때의 시장가치는 약 70,267,000원입니다.

감정가 200,000,000원은 최근 시세와 괴리가 크므로, 시세 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

최근 시세 및 인수 부담 없음(0원)을 고려할 때, 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

본 보고서에서는 시세 반영 및 약간의 경쟁 고려를 포함하여 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.