나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42018 [1] 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 207동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 고삼면 가유리 소재 ""고삼면사무소"" 북서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 공장, 창고, 농경지 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있는 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로 공업용(제시외 미등기건물)토지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(고삼19 , 혼합형)
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 접도구역(국지도82호선)<도로법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

경량철골조 판넬지붕 제2종근린생활시설건물이 완공되었으나 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 미 등재 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "" 세아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지,근린생활시설, 학교, 산업단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본 아파트단지까지 제반차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상24층 건물 내 제2층 제201호로
외벽; 시멘몰탈위 페인팅, 하부 일부 석재붙임
내벽: 내부인테리어
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 가족실, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 실외기실, 대피공간, 현관 등)로 이용중임.)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

구내도로를 이용하여 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 근린공원(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

1. 지분매각.
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42018 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사코람코자산신탁

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 207동 2층201호

용도: 아파트

건물 면적: 101.41㎡ (약 30.68평)

건물 지분: 50.705㎡ (약 15.34평)

토지 면적: 62.28㎡ (약 18.84평)

토지 지분: 31.14㎡ (약 9.42평)

1.3. 매각 정보

감정가: 265,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 세교동에 위치한 힐스테이트평택2차 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 단지 규모가 크고 비교적 잘 정비된 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 이전 등기 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 현재 강제 경매 개시 결정으로 본건이 매각 진행 중입니다. 등기부상 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2018-08-06)

* 근저당권 (국민은행, 110,000,000원, 2021-06-14) - 말소기준권리

* 2번채환서지분가압류 (주식회사코람코자산신탁, 169,339,203원, 2023-12-28) - 말소

* 2번채환서지분가압류 (주식회사코람코자산신탁, 410,454,769원, 2024-09-27) - 말소

* 2번채환서지분강제경매 (주식회사코람코자산신탁, 443,413,783원, 2025-05-30) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계액이 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 명시되지 않은 임차인이나 미등기 권리 관계는 없을지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 지분매각으로 인해 공유자와의 관계 정리가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주변 상업시설

힐스테이트평택2차는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 시세 분석

힐스테이트평택2차는 2018년에 준공된 아파트로, 총 1,443세대의 대단지입니다.

최근 매매 실거래가에 따르면,

* 73.42㎡ (약 22.2평)은 2026년 6월 34,400만원에 거래되었습니다.

* 84.87㎡ (약 25.7평)은 2026년 7월 38,000만원과 42,500만원에 거래되었습니다. [cite: input json]

본건은 101.41㎡ (약 30.68평)으로, 해당 단지 내에서 가장 큰 면적에 해당합니다.

최근 84.87㎡ (약 25.7평)의 최고 실거래가를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 165만원/평이며, 이를 30.68평에 적용할 경우, 본건 전체의 시장 가치는 약 5억 700만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 6,500만원은 이러한 시장 가치보다 낮은 수준입니다.

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이므로, 실제 입찰 시에는 전체 부동산 가치의 50%를 기준으로 입찰가격을 산정해야 합니다. 따라서 전체 시장가치 기준 50% 지분 가격은 약 2억 5,350만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 일부 정보에 따르면 재래시장도 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 세아초등학교 북서측 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 주차 및 관리

총 1,774대의 주차 공간으로 세대당 약 1.22대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 50%의 지분만 취득하게 됩니다. 이는 향후 공유자와의 협의, 재산 분할, 재매각 시 어려움으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 공유자 우선매수

법률에 따라 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 낙찰 후에도 공유자와의 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

평택 지역에 산업단지 개발과 관련한 대규모 폐기물 처리 시설이나 환경복합시설 계획이 있는 것으로 파악되나, 본건이 위치한 세교동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

힐스테이트평택2차는 평택 지역의 대규모 아파트 단지로, 우수한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히 본건은 단지 내에서도 가장 큰 면적의 호실에 해당하며, 시장 가치 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 취득 후 발생하는 법적, 실무적 문제에 대한 충분한 고려가 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지 내 최대 면적 호실

* 평택시 내 주거 선호 지역 위치

* 시장 가치 대비 낮은 감정가

* 잠재적 시세 상승 가능성 (전체 소유권 확보 시)

9. 예상 입찰가

본건은 50% 지분 매각으로, 전체 호실의 시장 가치 (약 5억 700만원 추정)의 50%를 고려하여 약 2억 5,000만원 내외에서 입찰가격을 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 가치 추정치를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 공유자 우선매수권 행사 가능성, 권리 분석, 단지 내 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가(2억 6,500만원 기준 지분가치 1억 3,250만원)보다는 시장 가치에 근접한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.