나이스옥션 법원경매 평택 2025타경669 [1] 경기도 안성시 양성면 삼암리 431-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 삼암리에 소재하는 '삼암2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지(전,답) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3),(5),(7),(9),(11)은 공히 완경사지대를 평탄하게 조성한 토지로서, '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3)은 북서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하였으며,

기호(5),(7),(9),(11)은 남동측으로 구거와 연계된 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(5),(7),(9),(11)은 공히 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

기호(5) 토지 중 일부 미미한 부분이 타인점유(마을회관)중인 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 지적경계 등에 대한 확인은 측량을 요하는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(4) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,
외 벽 : 석재 및 치장벽돌 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일마감.
창 호 : 샤시 창호임.

기호(6),(8),(10),(12) : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트슬래브 및 철판지붕 지1층/1층 건으로서,
외 벽 : 석재 및 치장벽돌, 일부 징크판텔 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일마감.
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

현황 '단독주택'(후첨 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, LPG난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 5. 토지 일부 미미한 부분이 정확한 지적 경계 등은 측량 요함(감정평가서 참조.)
3. 각 부동산 주위에 잡풀이 우거져 있고 건축공사 후 남은 자재들이 곳곳에 쌓여 있으며 주차장 지면에는 공사 중단된 상태임(현황조사서 참조).
4. 목록6, 8, 10, 12. 건물 관련 종합평가등급 E 이력 있음 [채무자겸소유자 매각관련 의견서(2026.1.12.자) 첨부]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경669 (1) 사건번호로 경기도 안성시 양성면 삼암리 431-3 외 7필지에 소재한 단독주택입니다. 감정가는 2,522,435,400원이며, 토지 면적은 총 1498.00㎡(약 453.15평)이고, 건물 면적은 총 952.00㎡(약 287.99평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 송OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 건물 관련 종합평가등급 E 이력 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안성시 양성면 삼암리 '삼암2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성하여 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 북서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하며, 일부 필지는 남동측으로 구거와 연계된 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설로는 스타필드 안성, 안성팜랜드, 안성맞춤랜드 등이 있으며, 대형 마트 및 쇼핑 시설 접근성이 비교적 양호합니다. (참고: 외부 검색 결과 기반)

혐오시설 관련하여, 안성시 양성면에 의료폐기물 소각장 건립 관련 주민 반발 움직임이 있었던 사례가 검색되었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 명확하지 않습니다. (참고: 외부 검색 결과 기반)

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리(토지)는 2023년 8월 3일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 말소기준권리(건물)는 2023년 8월 3일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 을구 및 병구 권리들은 전부 말소될 것으로 예상됩니다. 단, 갑구의 소유권이전(2022.07.15) 및 소유권보존 등기는 말소되지 않으며, 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

등기부상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 안성시 양성면 삼암리 지역으로, 주변에 단독주택 및 농경지가 혼재된 자연취락지구입니다. 인근에 '삼암2리 마을회관'이 있으며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

인근 부동산 시세는 검색 결과에 따르면, 안성시 양성면 일대 단독주택 및 토지의 경우 가격대는 다양하나, 2026년 1월 기준 토지 정보가 1억~2억원대(450-6번지)로 확인됩니다. 또한, 2020년 11월에 1억7천5백만원에 유찰된 경매 물건(양성면 삼암리 450-3)이 있었습니다. 2026년 2월 유튜브 영상에서는 양성면 미산리 전원주택 매매가 7억6천만원 (토지 713㎡, 건 127㎡)으로, 2025년 12월에는 미산리 생산관리지역 토지(331평)가 평당 100만원에 나왔던 사례가 있습니다. 2025년 12월에는 양성면 미산리 토지(10,000평)가 평당 50만원에 매물로 나왔습니다.

본 건은 면적 대비 감정가가 25.22억 원으로, 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세를 고려할 때 상당히 높은 편입니다. 특히, 건물 상태 및 공사 중단 상태가 주요 고려사항이 될 것입니다. (참고: 외부 검색 결과 기반)

1.4. 생활정보

본 건은 경기도 안성시 양성면 삼암리에 위치하여, 주변에 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 근거리 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용할 경우 양성면 소재지 및 인근 도시의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 가능합니다. 스타필드 안성, 안성팜랜드 등 여가 시설과의 접근성도 고려할 수 있습니다. (참고: 외부 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 공사 중단 상태: 현황 조사서에 따르면 건축 공사 후 남은 자재가 곳곳에 쌓여 있고 주차장 지면은 공사 중단된 상태로, 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 건물 종합평가등급 E 이력: 목록 6, 8, 10, 12번 건물에 종합평가등급 E 이력이 있다는 점은 건물의 구조적 안전성이나 중대한 결함 가능성을 시사합니다. 이는 건물 사용에 대한 제약이나 상당한 보수·개축 비용 발생의 위험을 내포합니다. (참고: 법령에 따르면 E등급은 주요 부재에 심각한 결함이 있어 안전에 위험이 있으며 즉각 사용 금지 및 보강 또는 개축이 필요한 상태를 의미합니다.)

* 토지 일부 지적 경계 확인 필요: 목록 5번 토지 일부의 정확한 지적 경계 등은 측량이 필요하며, 미미한 부분이 타인 점유(마을회관) 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 범위 및 이용에 관한 분쟁 가능성이 있음을 시사합니다.

* 주변 잡풀 및 방치 상태: 부동산 주위에 잡풀이 우거져 있고 건축 자재가 쌓여 있는 등 전반적인 관리 상태가 불량하여 현황 확인 및 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 1498㎡의 넓은 토지 면적과 952㎡의 대규모 건축물을 갖춘 단독주택으로, 잠재적 가치는 있으나 심각한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히, 건축 공사 중단 상태, 건물의 종합평가등급 E 이력, 토지 경계 측량 필요성, 전반적인 관리 상태 불량 등은 본 건의 실질 가치를 크게 저하시키는 요인으로 작용합니다.

향후 낙찰 시 상당한 시간과 비용을 투자하여 건축물을 보수·완공하거나, 현 상태를 감안한 재매각 또는 개발 계획 수립이 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현황상의 문제점 해결이 최우선 과제가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1498㎡의 넓은 대지는 향후 활용 방안에 따라 높은 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 단독주택 용도: 단독주택으로서의 용도적 가치를 지니고 있으며, 지역 지구(자연녹지, 자연취락지구) 또한 일부 개발 가능성을 시사합니다.

* 합리적인 감정가 고려 가능성: 현 상태의 리스크를 감안하고 시세 대비 저평가될 경우, 투자 메리트가 발생할 수 있습니다. (단, 철저한 현장 조사 및 추가 비용 산정이 선행되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,522,435,400원 (약 25.22억원)이며, 토지 1498㎡(약 453평)와 건물 952㎡(약 288평)를 포함합니다.

주변 시세 조사 결과, 안성시 양성면 지역의 토지 가격은 평당 약 50만원 ~ 160만원 이상 (2025년 12월, 2026년 2월 시세 정보 기반)으로 형성되어 있습니다. 예를 들어, 양성면 미산리 토지가 평당 50만원~100만원, 다른 단독주택 매물은 7억 6천만원 (토지 215.7평, 건물 38.4평)에 나왔던 사례가 있습니다.

본 건의 경우, 감정가가 25.22억원으로, 토지 평당 약 556만원, 건물 평당 약 875만원 수준에 해당합니다. 이는 주변 토지 시세 대비 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

특히, 건축 공사가 중단된 상태이며, 건물에 종합평가등급 E 이력이 있고, 주변 관리가 불량하며, 토지 경계 측량이 필요한 점 등을 감안할 때, 현 상태에서의 실질 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

건축물의 보수 및 완공에 상당한 추가 비용이 소요될 것으로 예상되며, 최소 수억 원 이상의 비용이 발생할 수 있습니다. 종합적인 리스크와 추가 비용을 고려할 때, 보수 완료 후의 가치, 즉 미래가치를 현재 시점에 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서는 감정가의 50~70% 수준에서 시작하여, 보수 비용 및 시장 상황을 면밀히 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수 비용, 리스크 요인, 그리고 보수 완료 후의 시장 가치를 종합적으로 고려하여 12억 6천만원 ~ 17억 6천만원 (감정가의 약 50% ~ 70%) 범위에서 결정하는 것을 권유드립니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 전문가의 추가 진단, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.