나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31162 [1] 경기도 양평군 양평읍 창대리 319-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 창대리 소재 ""창대1리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지내 전원주택지대로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

기호1은 사다리형의 토지로 단독주택 건부지로, 기호2는 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남동측으로 폭4m 내외의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양평하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(창대하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
기호2 : 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양평하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양평하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(창대하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로
외벽 : 외장판넬 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
(1층 : 방1, 거실, 주방, 식당, 드레스룸, 화장실, 다용도실, 보일러실 등)
2층 : 방2, 드레스룸, 화장실,등)

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31162 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 창대리 319-4 (신주소: 경기도 양평군 충신로389번길 14-1)

용도: 단독주택

감정가: 395,290,250원

토지면적: 394.00㎡ (약 119.21평)

토지지분: 330.99㎡ (약 100.12평)

건물면적: 124.89㎡ (약 37.78평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 판OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양평읍 창대리 소재 "창대1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 전원주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다. 토지는 건부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 북측 및 남동측으로 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지와 건물에는 다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리인 양평중앙새마을금고 근저당권(2020.02.20. 접수, 240,000,000원) 이하 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-12

대항력: 없음

비고: 중복사건 관련 내용 확인 필요

* 임차인: 판테온대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수할 보증금은 합계 0원입니다.

본건은 중복사건(여주지원 2025타경31544)이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 경매 절차를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건 소재지인 양평읍 창대리 일대에서는 연립 및 다세대 주택 거래가 이루어지고 있습니다. 2022년에 건축된 까뮤이스테이트(전용면적 약 80~85㎡)의 경우 2025년 2월과 11월에 각각 3억 5천 5백만원과 4억 7천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 418만원에서 551만원 수준입니다. 1997년에 건축된 영림연립(전용면적 약 31㎡)은 2025년 11월에 5천만원에 거래되어 평당 약 161만원 수준입니다.

본건은 2020년에 건축된 단독주택으로, 비교 대상인 연립/다세대 주택과는 특성 차이가 있습니다. 단독주택은 상대적으로 높은 토지 가치와 프라이버시, 독립적인 생활 공간을 제공합니다. 감정가 3억 9천 5백만원(건물 약 124㎡, 토지 약 394㎡)은 이러한 점을 고려한 수준으로 판단됩니다. 인근의 신축 연립/다세대 주택 거래 가격을 볼 때, 본건 단독주택의 잠재적 가치는 충분히 있다고 사료됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연보전권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 환경 보호 및 개발에 관한 규제가 있음을 시사합니다.

주변에 인근 마을회관, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성은 갖추고 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당하므로 환경 관련 규제가 엄격합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 존재: 본건과 동일한 물건에 대한 또 다른 경매(2025타경31544)가 진행 중입니다. 두 경매 절차의 진행 상황에 따라 입찰가 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 계획관리지역 내 다양한 환경 관련 규제(가축사육제한, 수질보전대책지역 등)를 받으므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확한 점은 소유권 인수 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 그러나 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 단독주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있습니다. 토지 면적 또한 394㎡로 넉넉한 편이며, 양평읍 소재지의 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 경매 사건의 존재와 엄격한 지역 규제는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 신축 단독주택으로서의 가치와 양평 지역의 주거 선호도를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2020년 준공) 단독주택으로 내부 상태 양호 기대

* 넉넉한 토지 면적 (약 119평)을 통한 활용 가치

* 양평읍 소재지의 기본적인 편의시설 및 교통 접근성

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 깨끗한 권리 인수 가능

* 전원생활 및 주말주택으로서의 잠재력

1.8. 예상 입찰가

감정가: 395,290,250원

토지 면적: 394.00㎡ (약 119.21평)

건물 면적: 124.89㎡ (약 37.78평)

인수할 보증금이 없는 점과 말소되는 권리 관계를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다. 주변 신축 연립/다세대 주택의 최근 거래가(약 418만~551만원/㎡)를 고려하고, 본건이 단독주택임을 감안하면 감정가 수준은 적정하다고 판단됩니다. 다만, 중복 경매 사건이 존재하므로 경쟁 강도 및 최종 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 355,000,000원 ~ 380,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

* 공격적 예상 입찰가: 400,000,000원 ~ 420,000,000원

본 물건은 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있으며, 신축 단독주택의 가치를 고려하여 약 395,000,000원 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.