나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31301 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 소재하는 '가좌삼거리' 남동측 근거리에 위치
하고, 부근에는 단독주택 및 공동주택 등의 주거용 부동산, 근린생활시설, 공업용 부동산
및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 다세대주택 단지까지 차량을 통한 진출입 가능하고, 인근에 노선버스
정류장이 소재하며, 서측 근거리에 국도 제42호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통
입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로
2017.04.17.에 사용승인 되었으며,

외벽 : 고벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 다세대주택(건축물현황도상 방2, 욕실 겸 화장실 2, 주방/식당, 거실, 다용도실 등)으로
이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 평지로 현황 주거용(다세대주택용지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 단지의 북측 및 서측으로 도로폭 약 6~7M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 대상물건은 이해관계인의 부재 및 폐문상태였으므로 내부 현황 등은 건축물
현황도를 참조하여 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고, 후첨 '내부구조도'는
건축물현황도를 기준으로 도시하였으니 업무진행시 참고하시기 바라며 임대관계는 별도
재확인이 필요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31301 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 105동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지 면적: 104.07㎡ (약 31.47평)

토지 지분: 104.07㎡ (약 31.47평)

건물 면적: 69.75㎡ (약 21.09평)

건물 지분: 69.75㎡ (약 21.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 2017년 04월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 고벽돌 및 석재마감 등

내벽: 타일마감 등

창호: 새시창호 등

이용 상태: 다세대주택 (방 2, 욕실 겸 화장실 2, 주방/식당, 거실, 다용도실 등)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등

1.3. 토지 현황

형상 및 이용 상태: 부정형 평지로 현황 주거용(다세대주택용지)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지의 북측 및 서측으로 도로폭 약 6~7M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 위치하며, '가좌삼거리' 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택 및 공동주택 등의 주거용 부동산과 근린생활시설, 공업용 부동산, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 서측 근거리에 국도 제42호선이 통과하는 등 대중교통 및 도로 접근성이 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을2 근저당 (한국주택금융공사, 2020-02-07)

3.2. 소멸하는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을2 근저당 (한국주택금융공사, 2020-02-07) - 말소기준권리

* 갑4 소유권이전 (신예진, 2017-10-10) - 매매

* 갑5 가압류 (경기신용보증재단, 2024-04-29)

* 갑6 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-06-02)

* 갑7 압류 (이천시, 2025-06-12)

* 갑3 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (김동원, 2017-10-10)

3.3. 인수하는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 항목에 별도 기재 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 상태였으며, 내부 현황 등은 건축물 현황도를 참조하여 조사되었습니다. 임대 관계는 별도 재확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 2017년 4월에 사용승인된 다세대주택으로, 면적은 69.75㎡ (약 21.09평)입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 건설년도 2020년, 전용면적 49.27㎡, 3층, 150,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 평당가 약 10,067,114원

* 건설년도 2011년, 전용면적 71.87㎡, 4층, 60,000,000원 (2026년 4월 거래)

* 평당가 약 2,764,977원 (단, 거래가액이 현재 시세 대비 현저히 낮아 추가 확인 필요)

* 건설년도 1995년, 전용면적 59.46㎡, 3층, 40,000,000원 (2026년 4월 거래)

* 평당가 약 2,222,222원 (단, 거래가액이 현재 시세 대비 현저히 낮아 추가 확인 필요)

건축물대장상 본건이 속한 105동은 2017년 4월 사용승인되었습니다. 가장 최근 거래 중 신축 건물(2020년)의 거래가액(150,000,000원/49.27㎡)을 참고할 때, 본건(69.75㎡)의 시세는 감정가(185,000,000원) 수준 또는 그 이상을 형성할 것으로 판단됩니다. 다만, 연식 차이(3년)를 감안해야 합니다.

4.2. 주변 편의시설

주거용 부동산, 근린생활시설, 공업용 부동산, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 지역 내 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 주거 환경은 보통입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주거 지역 특성상 인근에 초, 중, 고등학교 및 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 현황은 현장 방문 및 지도 확인 필요)

5.3. 주변 혐오시설

조사된 정보 상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역'에 해당하므로, 인근 지역의 환경 조건에 따라 잠재적인 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 현 점유자와의 원만한 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

'자연녹지지역', '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등 관련 법규 및 지역 지구제 제한 사항을 숙지해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 가격 변동 및 금리 인상 등 거시 경제 요인에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 건축된 비교적 신축의 다세대주택으로, 건물 상태 및 위치 조건이 양호한 편입니다. 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리가 확보되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 현황에 대한 구체적인 정보 부족으로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 향후 지역 개발 및 기반 시설 확충 가능성 등을 고려할 때 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 확보 용이

* 말소기준 권리보다 선순위 권리 없어 권리관계 명확

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 종합적으로 고려하였습니다. 특히, 2020년식의 49.27㎡ 면적 물건이 150,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(69.75㎡, 2017년식)의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준의 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.