나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31277 [1] 경기도 이천시 증포동 486 이천센트럴푸르지오 106동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 ""한내초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 단지 내 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통입니다.

건물의 구조

2016년 11월 24일 사용승인된, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 20층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 드레스룸, 현관 등)입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 배디 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측, 남측으로 노폭 약 23m, 18m, 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

증포동 486: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-03-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>
갈산동 790: 도시지역, 제2종일반주거지역(2013-11-29), 제1종지구단위계획구역(2013-11-29), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 본건의 내부는 이해관계인 등의 부재 등의 사유로 확인할수 없어 구조 및 이용상황은 '건축물 현황도'를 기준으로 갈음하였습니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 전재종)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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소재지: 경기도 이천시 증포동 486 이천센트럴푸르지오 106동 4층403호

사건번호: 여주지원 2025타경31277 (1)

용도: 아파트

감정가: 460,000,000원

토지면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

건물면적: 74.68㎡ (약 22.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "한내초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

* 도로상태: 본건 단지는 북측, 동측, 남측으로 노폭 약 23m, 18m, 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

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본건의 말소기준권리는 2024년 6월 17일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(채권액 31,403,256원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 1일자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인 전재종(보증금 470,000,000원)은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용이 확인되었습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* C (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-11, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사(전재종) (보증금 470,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-04, 확정일자 2021-11-02, 배당신고일자 2024-03-06, 대항력 없음, 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권) - 위 HUG 확약서로 인해 대항력 및 인수 부담 없음.

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-16, 대항력 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소), 소유권이전, 주택임차권(을3, 전재종, 470,000,000원, 2024.03.06 접수, 말소 예정), 소유권이전, 가압류(롯데카드, 2024.06.17 접수, 말소기준권리), 가압류(충북신용보증재단), 가압류(서울보증보험), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사, 2025.05.27 접수), 압류(이천시) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, HUG 임차권 또한 확약서 제출로 인수 부담이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 641,347,086원

1.3. 상권분석

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본건이 위치한 이천시 증포동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 아파트 단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 한내초등학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 이천센트럴푸르지오

* 주소: 경기도 이천시 증포동 486

* 사용승인일: 2016년 11월 24일

* 총 층수: 20층 (본건 4층)

* 세대수: 554세대

* 주차대수: 총 48대 (지상 12대, 지하 15대, 이 외 추가 기재)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 이용상태: 공부상 아파트이며, 건축물현황도상 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니, 드레스룸, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 임차권의 특수성: 주택도시보증공사의 확약서 내용이 그대로 이행될 경우 인수 부담은 없으나, 향후 HUG 또는 임차인과의 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 이해관계인 부재 등의 사유로 내부 조사가 불가하여, 실제 내부 상태 및 이용 상황은 현장에서 별도 확인이 필요합니다.

* 입찰 전 확인사항: 임차인 전재종의 확약서 진위 여부 및 HUG의 이행 의무 등에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

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본건은 경기도 이천시 증포동에 위치한 이천센트럴푸르지오 아파트 경매 물건입니다. 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 특히 HUG 임차인 관련 특이사항은 인수 부담을 해소하는 중요한 요소로 작용할 가능성이 높습니다. 감정가는 4.6억 원이나, 최근 실거래가는 3.5억~3.6억 원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성을 검토할 필요가 있습니다. 다만, 4층이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* HUG 보증 관련 리스크 해소: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 신축 아파트의 안정성: 2016년 준공으로 비교적 최신식이며, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 대단지 아파트입니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학군 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건은 감정가 460,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 7월 기준, 350,000,000원 ~ 360,000,000원)와 4층이라는 점을 감안할 때, HUG 임차인 관련 인수 부담이 해소된다는 전제 하에 375,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 경매 당시 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.