나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31175 [1] 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 신륵사사거리 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트,
공동주택, 근린 상가 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건중 7층 703호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 붙임,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스, 소화 및 화재탐지설비, 승강기 설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 있으며 동측으로 외부공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수
계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31175 (1)

소재지: 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 7층703호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 33.40㎡ (약 10.1평)

건물면적 (전용면적): 59.78㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 여주시 천송동 소재 신륵사사거리 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 아파트, 공동주택, 근린 상가 및 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 여주시립도서관이 북측 인근에 있어 교육/문화 시설 접근이 용이합니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 경강선 여주역까지는 약 5km 거리입니다.

도로: 단지 내 도로가 있으며, 동측으로 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

개발제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 30일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(126,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 집합건물 등기부 요약에 기재된 대부분의 권리들은 말소 또는 말소예정으로 표시되어 있습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인: 한

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024년 8월 27일

확정일자: 2024년 5월 21일

배당신고일자: 2026년 2월 3일

대항력: 없음 (대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 215,437,789원

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거지와 상업 시설, 농경지가 혼재된 복합 지역입니다.

신륵사사거리 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 근린 상가가 발달해 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 703호입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

이용 상태: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 학군: 북내초등학교 배정 예정입니다.

1.5. 잠재적 리스크

환경 규제: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 환경 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후도: 2012년 준공된 건물로, 약 14년 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 해당 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 천송동에 위치한 중앙하이빌 아파트로, 신륵사사거리 인근의 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하의 권리만 존재하여 낙찰 후 권리관계가 깨끗하게 정리되는 장점이 있습니다.

건물면적 59.78㎡ (약 18.1평)으로, 기본적인 주거 공간을 갖추고 있으며, 필요한 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획 상의 환경 규제는 이 물건의 가치를 평가할 때 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계의 명확성: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

경쟁력 있는 가격: 감정가 165,000,000원으로, 최근 실거래가(1.5억원 내외)와 비교 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 주변의 근린 상가 및 여주시립도서관 이용이 용이하며, 초등학교 학군도 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 165,000,000원

최근 유사 물건 실거래가: 약 150,000,000원 ~ 159,000,000원 (2026년 기준)

추정 입찰가:

본 물건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 선에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 87.8% ~ 93.9% 수준입니다.

최근 실거래가 및 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 1억 4,500만원부터 시작하여 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의: 본 추정 입찰가는 현재 제공된 정보와 일부 외부 검색 자료를 바탕으로 산정한 참고 자료일 뿐이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 철저한 현장 조사, 주변 시세 변동, 권리 분석의 재확인, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.