나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31135 [1] 경기도 양평군 강하면 운심리 288-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 ""운심2리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 토지는 차량출입 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접하여 왕복2차선도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>이며 이상은 토지이용계획확인서에 의함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건으로서

외벽 : 드라이비트 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감,
바닥 : 강마루깔기 및 타일마감,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

숙박시설 등으로 이용 중임.


1층 : 여관(객실 3, 비품실, 안내실, 계단실, 승강기.
2,3층 : 여관(객실 5, 계단실, 승강기.
4층 : 공부상 다가구주택이나 현황 숙박시설임(객실 5, 계단실, 승강기)
5층 : 옥탑(계단실 등)
후첨 ""건물개황도"" 참조

설비내역

급배수설비(저수조 등), 급탕설비 및 위생설비, 난방시설(유류보일러 등), 승강기, 소방설비, 하수처리시설 등 구비되어 있음.(탐문조사 및 외부관찰에 의함)

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

4층은 공부상 다가구주택으로 되어 있으나 현황 숙박시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 창고(감정서상 ㉡)매각 포함
- 제시외 차고(감정서상 ㉠) 매각 제외
- 목록1 4층 공부상 다가구주택이나 현황 숙박시설
- 정원수, 관정 등 부대시설 토지,건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31135 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 운심리 288-2 (도로명 주소: 산수로 3109)

토지 면적: 1045.00㎡ (약 316.11평)

건물 면적: 568.64㎡ (약 172.03평)

건물 제시외 면적: 272.00㎡ (약 82.28평)

용도: 숙박시설 (건축물대장상 용도 '숙박시설', 현황 '숙박시설' 이용)

감정가: 1,967,842,900원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 스카이저축은행 (근저당권 설정액 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 "운심2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본건 토지는 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로 상태:

본건 토지는 서측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접하여 왕복 2차선 도로와 연계되어 있어 차량 접근이 편리합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2005년 1월 20일 접수된 스카이상호저축은행의 근저당권(을6)입니다.

총 채권액:

등기부상 총 채권액은 2,228,604,202원입니다.

경매 신청 채권자:

본 경매는 스카이저축은행이 총 2,210,000,000원의 근저당권을 설정받아 신청하였습니다.

기타 권리:

등기부상 신한카드 가압류(18,604,202원)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 및 기타사항: 미상.

*주의: 임차인 현황이 명확하게 파악되지 않아, 실제 현장 조사를 통해 정확한 임차인 정보 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 양평군 강하면 운심리 지역은 비교적 자연환경이 잘 보존된 곳으로, 주변에 숙박시설, 펜션, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역적인 특성상 관광 및 휴양 목적의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시설:

검색 결과, 본건 주변에 대규모 공장이나 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 인근에 지역 주민 및 관광객을 위한 소규모 편의점, 식당, 카페 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 접근성:

차량 이용 시 양평군 내 주요 도로망으로의 접근성이 양호하여 편리하게 이동할 수 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 인근 버스정류장을 통한 운행이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

주변 편의시설:

지역 내 소규모 편의점, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

보다 전문적인 의료 시설이나 대형 쇼핑몰 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

교육 시설:

양평군 강하면 지역 내 강하초등학교, 강하중학교 등 교육 시설이 존재합니다.

본건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요하나, 통학 시 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치:

건축물대장상 4층은 다가구주택으로 등재되어 있으나, 현황은 숙박시설로 이용 중입니다.

이는 향후 건축물대장상 용도 변경, 이행강제금 부과, 건축법 위반 등에 따른 행정적인 문제가 발생할 수 있는 중요한 요인입니다. 관련 법규 및 관할 지자체(양평군청)의 확인이 필수적입니다.

제시외 건물:

제시외 창고(감정서상 ㉡)는 매각에 포함되어 있어 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다.

그러나 제시외 차고(감정서상 ㉠)는 매각에서 제외됩니다. 이는 해당 차고가 무허가 건축물이거나, 소유권 관계가 불분명하여 경매 대상에서 제외된 경우일 수 있습니다. 낙찰 후 해당 차고의 철거나 철거 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

임대차 관계 미상:

현재 임차인 현황 정보가 불명확하며, 인수되는 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

하지만 실제 점유 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 어려움이 예상되며 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 철저한 임차인 조사 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한:

본건 토지는 보전관리지역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 및 개발 관련 규제가 적용되는 지역에 속해 있습니다.

이러한 규제는 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용 계획에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 투자 전 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

부대 시설:

정원수, 관정 등 부대시설이 토지 및 건물에 포함되어 평가되었으나, 실제 현장 상태, 관리 상태, 소유권 등을 반드시 육안으로 확인하고, 이로 인한 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면의 자연 친화적인 입지에 자리한 숙박시설로서, 지역의 관광 및 휴양 수요를 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이어서 권리 분석 측면에서는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 4층의 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 불일치, 매각 제외되는 제시외 차고 문제, 임차인 현황 미상 등은 낙찰 후 예상치 못한 문제나 추가 비용을 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

또한, 보전관리지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양평 지역의 풍부한 자연경관을 바탕으로 한 숙박업 운영 및 관광객 유치 가능성.

토지와 건물을 일괄 매각받아 통합적으로 관리하며 부가 가치를 창출할 수 있는 기회.

권리관계가 깨끗하여 명도 절차 완료 후 비교적 안정적인 사업 운영 기대.

장기적으로는 서울-양평 고속도로 개통 등 교통망 개선으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,967,842,900원입니다.

예상 입찰가는 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 제시외 차고 관련 처리 비용, 임차인과의 명도 문제 해결 비용, 그리고 건물 용도 불일치로 인한 행정적 리스크 해소 비용 등을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 상기 리스크들을 감안할 때 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 본 물건의 실사, 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.