나이스옥션 법원경매 여주 2025타경588 [1] 경기도 여주시 흥천면 계신리 506-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 계신리 소재 ""이포고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 노선버스 정류자잉 인근에 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(이포중 , 이포고)<교육환경 보호에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 준보전산지<산지관리법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사판넬지붕 2층건으로서,

외벽:샌드위치판넬 마감 등
내벽:샌드위치판넬 및 일부 타일 붙임 등
바닥:시멘트몰탈 및 일부 타일 붙임 등
창호:하이샷시 창호 등임.

이용상태

1,2층) 실내골프연습장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.본건 건물 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외 물건 (ㄱ, 샌드위치 판넬 콘테이너 창고 18㎡ , ㄴ, 샌드위치 판넬 콘테이너 창고 9㎡)이 소재함.

-.본건 2층에 종물 및 부합물 성격의 제시외 물건 (ㄷ)썬라이트지붕 처마(약15㎡)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 처마(감정서상 ㄷ) 매각 포함
- 제시외 컨테이너 창고 2동 매각 제외
- 현황 스크린골프장으로 이용 중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경588 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥천농업협동조합 (흥OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 흥천면 계신리 506-3

용도: 제2종근린생활시설 (현황 스크린골프장)

건물 구조: 일반철골구조 경사판넬지붕 2층

건물 용도: 1, 2층 실내골프연습장

토지 형태: 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로: 북서측으로 로폭 약 3~4미터 포장도로 접함.

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함: 제시외 처마(감정서상 ㄷ)

매각 제외: 제시외 컨테이너 창고 2동

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 730,065,400원

토지 면적: 998.00㎡ (약 302평)

건물 면적: 382.14㎡ (약 116평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 15.00㎡ (처마)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 계신리 소재 "이포고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 생산관리지역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (이포중, 이포고)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 준보전산지<산지관리법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 수질보전특별대책지역 (2018-01-18) (특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 08월 18일 접수된 흥천농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

등기부채권 총액은 576,329,028원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최승진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-12

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

비록 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 (스크린골프장)

본건은 현재 스크린골프장으로 이용 중이며, 이는 2종 근린생활시설에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 농경지와 임야, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 비교적 한적한 입지입니다. 이포고등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성은 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 흥천농협이 있으며, 차량 이동 시 여주 프리미엄 아울렛 등 주요 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 동측 인근에 이포고등학교가 위치하며, 이포중학교도 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 금전적 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서의 협의 및 소요 시간 등을 고려해야 합니다.

6.2. 법규 및 환경 규제 리스크

본 토지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 컨테이너 창고 2동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분에 대한 철거나 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 흥천면의 근린생활시설로, 현재 스크린골프장으로 운영 중입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 장점이 있으나, 다수의 환경 규제와 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 고려해야 할 요소입니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 개발 잠재력과 함께 보전 가치도 공존하는 곳입니다.

8. 투자 포인트

* 스크린골프장 운영을 위한 최적의 시설 및 입지: 현재 정상 운영 중인 상태로 즉시 영업이 가능합니다.

* 일괄 매각으로 인한 편리성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 복잡한 권리 관계 없이 명확하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 추이에 따라 용도 변경이나 추가 시설 도입 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 730,065,400원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 스크린골프장 사업의 수익성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 개별적인 추가 분석을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.