나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31079 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-26 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양평버스터미널"" 남측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트ㆍ다세대주택ㆍ단독주택ㆍ미조성 주거나지ㆍ근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
, 서측 인근으로 각종 근린생활시설 등 상가지대가 형성되어 있음.

교통상황

본건은 제반 차량의 진출입 대체로 자유로운 상태로, 인근 지방도ㆍ국도와의 거리 및 계통
등으로 보아 차량의 이용편은 대체로 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위
치 및 노선ㆍ양평역(경의중앙선)까지의 거리 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2008.07.02. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건내 6층 601
호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 아파트로서 집합건축물대장 도면상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 다용도실, 현
관 등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설
비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 3필 1단의 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설
및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 북측으로 로폭 약6미터의 시민로78번길 및 남측으로 로폭 약10미터
의 도로가 개설되어 있으며, 이 도로는 동측 남북로 및 북측 시민로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 공흥리 441-26, 공흥리 441-37
준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2019-07-23)(양평 소로1-3)(접함), 가축사육제한구역
(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))
<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

(2) 공흥리 441-24
준주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역(2016- 12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리
구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

여주지원 2025타경31079 (1)

소재지

경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-26 6층601호

건물명

예청팰리스아파트

용도

아파트

구조 및 연식

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 (2008년 7월 2일 사용승인, 약 18년차)

토지면적

34. 07㎡ (약 10.30평)

건물면적

123. 41㎡ (약 37.33평) - 전용면적 기준

공급면적은 별도 확인 필요

감정가

268,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

농업협동조합자산관리회사

특이사항

유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양평버스터미널"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 미조성 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 서측 인근으로 각종 근린생활시설 등 상가지대가 형성되어 있음.

교통상황

제반 차량의 진출입이 대체로 자유롭고, 인근 지방도 및 국도와의 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리함. 대중교통으로는 인근 버스정류장의 위치 및 노선, 양평역(경의중앙선)까지의 거리가 무난하여 대체로 편리한 편임.

인접 도로상태

본건이 소재하는 토지는 북측으로 로폭 약 6미터의 시민로78번길 및 남측으로 로폭 약 10미터의 도로와 접하고 있으며, 이 도로는 동측 남북로 및 북측 시민로 등과 연결됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을7 근저당권 (2023-07-11, 농업협동조합자산관리회사, 156,000,000원)

등기부채권 총액

156,000,000원

낙찰로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들 및 본 경매 개시 결정(갑3)은 낙찰로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

낙찰 후 인수되는 권리

본건 물건명세서 및 등기부요약상 낙찰 후 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

* 임대관계 미상으로, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등에 대한 인수 또는 변제 의무 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 임차인 조사 필요.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 양평버스터미널 남측 인근으로, 각종 근린생활시설 및 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하여 배후 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

양평버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 지역 내 이동이 편리함.

서측 인근으로 형성된 근린생활시설 및 상가지대를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

양평역(경의중앙선)을 통해 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 용이함.

주변 교육시설 및 의료시설에 대한 상세 정보는 별도 확인 필요.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속함.

주요 제한사항으로는 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등이 있어 재산권 행사 시 관련 법규를 준수해야 함.

1.6. 잠재적 리스크

임대관계 미상

본건의 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

건물 연식

2008년 준공되어 약 18년차의 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

다수의 토지이용 제한

자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 및 수도권 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발에 제약이 있을 수 있음.

혐오시설

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

1.7. 종합 의견

본건은 양평버스터미널 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

현재 등기부상 인수되는 권리나 확정된 임차인 문제는 없어 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대관계 미상인 점은 명확한 리스크 요인임.

건축물 노후도 및 다수의 지역제한을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

양평버스터미널 및 상업지구 인접

대중교통 이용이 편리하고 상업시설 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소임.

권리관계 명확성

말소기준권리보다 후순위 권리 및 본 경매 개시 결정이 말소 예정으로, 낙찰 후 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상됨.

유동화 물건

유동화 물건으로 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가 268,000,000원 대비, 본건의 잠재적 리스크(임대관계 미상 등)와 향후 명도 비용, 건물 노후도 등을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것을 권장하며, 정확한 입찰가는 현장조사 및 주변 시세, 본건의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함. 예시로, 감정가의 85% ~ 95% 수준 (227,800,000원 ~ 254,600,000원) 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.