나이스옥션 법원경매 여주 2025타경578 [1] 경기도 여주시 현암동 189-19 애플하우스비 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 ‘현암4통마을회관‘ 남동측 인근에 위치하는 집합건물(애플하우스비 제1동 제2층 제202호)로서, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재, 벽돌붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 평지의 사다리형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(여주 소로3-137호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경578 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 189-19, 애플하우스비 1동 2층 202호 (도로명 주소: 경기도 여주시 도예로 39-10)

건물 현황:

건물명: 애플하우스 B (1동)

사용승인일: 2017년 12월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 전용 면적: 84.98㎡ (약 280.92평)

건축물대장상 주용도: 업무시설 (기타 용도: 다세대주택)

본건 이용 상태: 오피스텔

토지 현황:

토지 면적: 34.24㎡ (약 10.36평)

토지 지분: 34.24㎡ (약 10.36평)

감정가: 1억 5,200만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행 (유동화 물건)

2. 입지조건

위치: 경기도 여주시 현암동 소재 ‘현암4통마을회관‘ 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지: 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (채권액 1억 8,360만원)입니다.

등기부 현황:

말소기준권리인 근저당 및 이후 접수된 임의경매 개시결정 (채권액 1억 5,160만 3,032원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 등기 기록이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 1억 8,360만원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보상 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요는 비고란에 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 여주시 현암동 일대는 주거용 건물과 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 주요 업무 지구와는 거리가 있으나, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능은 유지하고 있습니다.

오피스텔로서의 이용 현황으로 미루어 볼 때, 지역 내 직장인 또는 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (더 상세한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.)

교육/의료/공공시설: 제공된 정보 및 건축물대장상으로는 관련 정보가 부족하며, 이에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다.

건축물대장상 용도 불일치: 건축물대장에는 '업무시설(기타용도: 다세대주택)'로 기재되어 있으나, 실제 이용은 '오피스텔'로 사용 중인 점은 향후 건축물 관련 법규 위반 여부 및 용도 변경 문제 발생 가능성을 내포합니다.

유동화 물건: 채권의 유동화로 인한 경매 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있거나 추가적인 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

지역적 제한사항: 준공업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 현암동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

권리 관계상 말소기준권리인 근저당 외 인수할 권리는 없어 보이며, 이는 경매 투자의 안정성을 높이는 요인입니다.

하지만 임대차 관계가 미상이고 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 달라, 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 다수의 규제가 존재하여, 향후 건축이나 개발 관련 계획 시에는 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 깔끔한 편입니다.

실거주 또는 임대 수익: 오피스텔로서 실거주 목적이거나, 지역 내 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

신축급 오피스텔: 2017년 준공된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 없이 활용이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 유사 오피스텔 실거래가 및 임대 시세, 공실률, 예상 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세 파악 및 정밀한 시세 분석이 어렵습니다.

통상적으로 여주시 현암동 일대의 유사 면적(80~90㎡) 오피스텔 매매 시세는 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 범위로 형성될 수 있습니다. 본 건의 감정가(1억 5,200만원)는 이 시세 범위 내에 있으며, 2025년 3월 31일 기준 평가액입니다.

그러나 본 건은 임대차 관계 미상, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치, 다수의 지역적 규제 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 고려하여, 감정가 대비 75%~85% 수준의 입찰가 범위를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 1억 1,400만원에서 1억 2,900만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 추정치이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 최신 시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.