나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52296 [1] 경기도 광주시 삼동 147 굿모닝하우스 비동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ‘뉴서울CC’남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 제4층 제402호로서

외벽:벽돌쌓기, 외장타일 붙임 등
창호:하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측이 폭 약 4~5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)<소하천정비법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.3.27.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52296 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 147 굿모닝하우스 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 82.60㎡ (약 24.99평)

건물면적: 70.56㎡ (약 21.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 2026년 3월 27일 자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ‘뉴서울CC’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

삼동 지역은 점진적인 개발이 이루어지고 있는 주거 지역 중 하나입니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 최선순위 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 강형석 근저당권 (105,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리 (을6 주택임차권, 갑4 압류, 갑5 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사 (류수경 승계)가 보증금 275,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 22일입니다.

* 중요 사항: 2026년 3월 27일 부로 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 275,000,000원을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집행법원이 기록한 임차인 류수경의 대항력은 현재 없는 것으로 판단됩니다.

* 현재 소유권은 김동욱, 김우철 명의로 이전된 상태입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례와 본건의 감정가를 비교 분석할 수 있습니다.

* 감정가: 258,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 삼성하이빌2동 (2002년 준공, 53.91㎡): 198,000,000원 (약 1,214만원/평)

* 삼성하이츠 (2011년 준공, 79.94㎡): 130,000,000원 (약 538만원/평) - 면적 대비 가격이 낮아 특이사항 고려 필요

* 삼보그린빌 (2003년 준공, 73.96㎡): 105,000,000원 (약 469만원/평) - 면적 대비 가격이 낮아 특이사항 고려 필요

* 본건은 2015년 준공된 70.56㎡ (약 21.35평) 면적의 다세대주택입니다.

* 가장 높은 가격을 형성한 삼성하이빌2동의 평당 단가(약 1,214만원/평)를 본건 면적(21.35평)에 적용할 경우, 약 259,055,900원 수준으로 감정가와 유사한 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 주변 실거래가와 비교 시, 감정가는 해당 지역의 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕으로 4층 중 402호입니다.

* 건물 외벽은 벽돌쌓기 및 외장타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 부정형의 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 남측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 잠재적 리스크였던 대항력 있는 임차인의 문제는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해소되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차 보증금 275,000,000원을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 현재까지 제공된 정보로는 명확한 리스크로 보이지 않습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 잠재적으로 소액의 임대료 연체 등 확인되지 않은 채무 관계가 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2015년)되었으며 대항력 있는 임차인 관련 문제가 주택도시보증공사의 확약으로 인해 해결된 점이 큰 장점입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 안전하게 명도를 진행할 수 있음을 시사합니다. 주변 시세 대비 감정가 역시 합리적인 수준으로 평가되어 있으며, 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성 또한 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 관련 위험의 완벽한 해소 (인수 보증금 0원).

* 2015년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태.

* 성장관리구역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 위치.

* 감정가와 유사한 실거래가 수준으로 안정적인 가격 형성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원이며, 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과에서도 약 2억 5천만원대 수준의 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 특히, 임차인 관련 위험이 제거되어 인수 부담금이 없다는 점을 고려할 때, 입찰 희망가는 감정가 수준 또는 약간 하향 조정하여 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.