나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51989 [1] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치한"" 미사동일넥서스""제
1층 제119호 및 제120호로서, 주변은 근린생활시설, 동류형의 지식산업센터(공장지원시설)
등의 대형 빌딩이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난
시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제1층 제119호 및 제120호
로서(사용승인일:2022.03.28)

외벽 : 외장석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

평가일 현재 기호 1, 2개호 모두 공실상태임.(사진 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 접면도로 대비 지면 평탄한 세로 장방형의 토지로서 10층 공장(지식산업
센터) 및 지원시설(근린생활시설 및 기숙사) 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약15미터 ~ 20미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지
원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

신청채권자는 2026.2.23.자로 2025.7.5.자 임차인 김우철의 권리신고는 "허위 임대차"라는 의견서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51989 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 119호

용도: 근린상가 (집합건물 내 지원시설)

감정가: 703,000,000원

토지면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

토지지분: 8.42㎡ (약 2.55평)

건물면적: 34.38㎡ (약 10.40평)

건물지분: 34.38㎡ (약 10.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제1층

주요용도: 본 건물은 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설 및 기숙사) 복합 건물임.

사용승인일: 2022년 03월 28일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치한 "미사동일넥서스" 제1층 제119호입니다.

주변은 근린생활시설, 동류형의 지식산업센터(공장지원시설) 등의 대형 빌딩이 소재한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 상대보호구역(예솔유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 04월 30일 접수된 주식회사 동일코퍼레이션의 강제경매개시결정(성남지원 2025타경51989)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 김우철

* * 보증금: 500,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자(사업일자): 2025년 05월 07일

* * 확정일자: 2025년 05월 07일

* * 배당신고일자: 2025년 07월 05일

* * 대항력: 없음

* * 비고: 신청채권자는 임차인 김우철의 권리신고를 "허위 임대차"로 주장하고 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남시 풍산동은 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

"미사동일넥서스"는 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 기숙사)로 구성되어 있으며, 다양한 업종의 사업체들이 입점해 있습니다.

인근 지역은 신축급 상가 및 지식산업센터 공급이 꾸준히 이루어지고 있으나, 상권 내 및 주변 지역의 상가 공실률이 높게 나타나는 경향이 있습니다.

하남 유니온파크가 인근에 위치하며, 이는 지하화된 환경기초시설 위에 조성된 공원으로 혐오시설보다는 지역 내 편의 및 랜드마크 시설로 인식되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 풍산고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 광역 이동이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

대규모 복합 쇼핑몰인 스타필드 하남이 가까워 쇼핑 및 여가 생활 편의성이 높습니다.

건물 내 주차 설비, 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다 [JSON].

1.5. 잠재적 리스크

임차인 김우철의 "허위 임대차" 주장: 신청채권자가 임차인의 권리신고에 대해 "허위 임대차" 의견서를 제출함에 따라, 명도 과정에서 법적 분쟁 및 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 임차인과의 협의 또는 명도 소송 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

공급 과잉 및 공실 위험: 하남 미사 지역 상가 공급이 과도하게 이루어진 경향이 있으며, 이에 따라 공실 장기화 리스크가 존재할 수 있습니다.

건물 이용 용도 관련: 본건은 근린상가 용도로 분류되어 있으나, 건물이 속한 '미사동일넥서스'는 지식산업센터 및 지원시설 복합 건물로, 실제 임차인의 업종 제한 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)된 지식산업센터 복합 건물 내 근린상가로서, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리상 인수 부담은 없으나, 임차인 관련 "허위 임대차" 주장은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

현재 공실 상태이므로 임차인 이슈를 해결한 후 즉시 임대 사업 또는 실사용 목적으로 활용 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 3월 사용승인되어 건물 상태가 양호합니다.

개발 잠재력: 하남 미사지구 인근 지역으로 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 703,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 임차인 관련 "허위 임대차" 주장에 대한 법률적 판단 및 소요될 수 있는 명도 비용을 충분히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.