나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52000 [1] 경기도 광주시 회덕동 156-155 더탑 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ""광주시청"" 북서측에 위치하며 인근에는 다세대주택, 단 독주택 등과 소규모 점포, 학교,공원 등의 편익시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층건내 제4층 제402호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 있는 사다리형의 토지로 평탄하게 조성하여 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52000 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 156-155 더탑 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 61.12㎡ (약 18.49평)

* 건물 면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광주시 회덕동에 소재하며, ""광주시청"" 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 인근에 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 소규모 점포, 학교, 공원 등 편익시설이 소재하여 주거 환경이 양호함.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 제4층 제402호임.

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호 등임.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지에 있는 사다리형 토지로, 평탄하게 조성되어 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2019-10-24 접수된 강동수산새마을금고의 근저당권(채권최고액 648,000,000원)임.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 강정일 (2019-10-24)

* 근저당권: 강동수산새마을금고 (2019-10-24, 648,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 청구권 가등기: 박 (2020-07-27, 매매예약)

* 임의 경매 개시 결정: 강동수산새마을금고 (2025-04-15, 157,852,160원) - 본 건 경매

* 총 등기부 채권액: 648,000,000원

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-05.

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음).

1.4. 상권 분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교, 공원 등 편익시설이 산재하여 생활 편의성이 높음.

* 소규모 점포 등이 있어 기본적인 상업 기능도 일부 갖추고 있음.

* 제공된 정보상 혐오시설 등 부정적인 요소는 확인되지 않음.

1.5. 생활 정보

* 교통: 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함.

* 편의시설: 학교, 공원, 상점 등 생활에 필요한 편익시설 접근성이 양호함.

* 주요 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경에 일부 제한이 있을 수 있음. (단, 현 상태에서의 주거용 건물 이용에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨)

* 임차인(박 )은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수 부담은 없으나, 권리분석상 특이사항 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편임. 등기부상 채권 총액이 시세보다 높게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 예상됨. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 현 상태에서의 주거용 이용에는 문제가 없을 것으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있으므로, 실거래가 수준에서의 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 신축 건물(2016년 준공)로 비교적 연식이 짧아 관리가 용이할 것으로 예상됨.

* 주변에 편익시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 부동산의 최근 매매가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 ㎡당 약 244만 원 ~ 293만 원 선에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용 면적(51.20㎡)을 기준으로 환산 시, 약 1억 3,700만 원 ~ 1억 5,000만 원 수준의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

건축 연도(2016년)가 비교적 신축이고, 4층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세 수준에서 약간의 프리미엄을 고려하여 1억 6,000만 원 선을 예상 입찰가로 제안합니다.

감정가(2억 2,700만 원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 유의 깊은 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.