나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52091 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 7층751호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 지하철5호선 미사역 동측 인근에 위치하는 하남미사롯데캐슬
헤븐시티2 빌딩 7층 751호로서 주위는 주상복합빌딩, 아파트단지, 상가 및 사무실, 오피스
텔, 공공시설, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 미사역이 위치하여 제
반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건물 내 7층 751호(오피스텔)로서, 2020.1.15.자로 사용승인 되었으며
외벽 : 화강석 붙임 및 제물치장콘크리트위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 복층유리창 등 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 중앙집중식 냉난방설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 승강기설비,
지하주차장 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 직사각형의 토지로서 인접지 및 인접 도로와 등고평탄하며 근린생활시설 및 업무
시설(오피스텔) 등 용도의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20~25m의 중로 및 북동측 및 북서측으로 폭 10~12m의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭10m~12m)(접함), 중로1류
(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임(등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음).

2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조도는 건축물대장상 건축물현황도, 평가전례, 탐문 등을
의하여 작성하였음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52091 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 7층751호

건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅱ

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물 전용면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

토지 면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

사용승인일: 2020년 1월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주상복합 건물, 아파트 단지, 상가, 사무실, 오피스텔, 공공시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남동측으로 폭 20~25m의 중로, 북동측 및 북서측으로 폭 10~12m의 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있으며, 일부 도로 접합 조건이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(류미연)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 12일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 배당신고일자: 2024년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 경매 물건 인수 시 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리: 갑4. 가압류 (주택도시보증공사, 2025.02.26.)

* 총 채권액: 1,976,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 2 빌딩은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 풍부합니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2026년 2월 100,000,000원에서 2026년 5월 115,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 120,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 이용한 서울 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 통해 인근 지역 및 서울 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 카페 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 미사강변도시의 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 기타: 인근에 '하남유니온파크'가 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다. 과거 미사지구 인근에서 발견된 골재 야적장의 토양 오염 문제가 있었으나, 현재는 정화 작업이 진행되었거나 계획되어 있으며 공원화될 예정으로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 최종적으로 효력을 발휘하는지 여부와 관련된 절차상의 변동 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리관계가 경매 절차에 따라 정확히 소멸되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인이 대항력을 포기하였으나, 보증금 규모(1.6억원)가 감정가(1.2억원)보다 높아 이에 대한 세무상의 이슈 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 법적으로는 인수 부담 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 미사역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점이 뛰어나며 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 이는 HUG의 확약 및 임차인의 대항력 포기에 근거합니다. 따라서 비교적 안전하게 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 역세권 프리미엄 및 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증 및 확약으로 권리관계 명확화 및 임차 보증금 미인수.

* 2020년 준공된 건물로 최신 시설 및 관리 상태 양호.

* 하남 미사강변도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교, 낙찰 확률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보하기 위해서는 110,000,000원 내외의 금액으로 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.