나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51974 [1] 경기도 하남시 덕풍동 OOO OOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사중학교""에서 동측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치함.
본건 인근은 아파트 단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트형 공장, 기숙사, 근린공
원 등이 혼재하는 지역으로서 주변여건 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하고, 남측 근거리에 ""하남풍산역(지하철 5호
선)""이 위치하며 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 중 제1층 제129호외 2개호(제130호
, 제1131호)로서,(사용승인일 : 2020.04.23.)
외벽 : 석재 붙임 및 페어글라스 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
바닥 : 콘크리트 폴리싱 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(c.u.매장)
기호(2,3) : 근린생활시설용도이나 현재는 폐문상태로 이용 안함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이
되어 있

토지의 형상 및 이용상태

제형의 상태로 지식산업 센터임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 38m, 북동측으로 노폭 약 45m(지하차도 포함), 남서측으로 노폭 약 22m
의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경
위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51974 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층 129호

건물명: 한강미사 아이에스비즈타워

용도: 근린상가

사용승인일: 2020년 04월 23일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,734,000,000원

토지면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

토지지분: 20.94㎡ (약 6.33평)

건물면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

건물지분: 84.4㎡ (약 25.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사중학교"에서 동측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트형 공장, 기숙사, 근린공원 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다 [cite: user provided info].

건물 자체는 지식산업센터 용도로 지어졌으나, 본건 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.2. 교통

차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

남측 근거리에 지하철 5호선 하남풍산역이 위치해 있으며, 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: user provided info, 7, 8, 12, 14].

하남풍산역에서 상일동역까지는 약 6분 10초가 소요되며, 천호역이나 잠실역에서 환승 시 강남역까지 약 47분 이내에 접근 가능합니다.

2.3. 도로

본건은 북서측으로 노폭 약 38m, 북동측으로 노폭 약 45m(지하차도 포함), 남서측으로 노폭 약 22m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다 [cite: user provided info].

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2021년 02월 05일 접수, 채권액 3,610,000,000원) [cite: user provided info].

등기부채권 총액: 3,610,000,000원 [cite: user provided info].

3.2. 소멸 및 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나, 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020년 05월 12일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite: user provided info, 3, 4, 6]. 이는 본건의 중요한 인수 부담입니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)비지에프리테일: 보증금 100,000,000원, 차임 4,500,000원, 사업일자 2021년 04월 16일, 배당신고일자 2025년 06월 05일. 대항력 없음.

* 권순인: 보증금 100,000,000원, 차임 5,700,000원, 사업일자 2021년 04월 16일. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 [cite: user provided info].

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 10층 규모이며, 2020년 04월 23일 사용승인되었습니다 [cite: user provided info, 14, 16].

총 연면적은 66,338.06㎡에 달하며, 건폐율 59.41%, 용적률 499.69%입니다 [cite: user provided info].

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 배후 수요를 갖추고 있습니다 [cite: user provided info].

특히, 대중교통 접근성이 좋은 하남풍산역 인근으로 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.3. 본건 호실 이용 현황

본건 1층 129호는 현재 CU 편의점으로 운영 중입니다 [cite: user provided info].

하지만, 같은 건물 내 다른 호실(130호, 1131호)은 현재 폐문 상태로 이용하지 않고 있는 것으로 파악됩니다 [cite: user provided info].

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 상업시설

본건 인근에는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 고객 유입이 용이합니다.

또한, CU 편의점이 직접 입점해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다 [cite: user provided info].

건물 내에는 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

5.2. 공공시설 및 교육시설

"미사중학교"가 도보로 접근 가능한 거리에 위치하며, 주변에 근린공원도 분포하고 있습니다 [cite: user provided info].

5.3. 대중교통 이용 편의성

지하철 5호선 하남풍산역이 인접해 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

역 주변 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다 [cite: user provided info].

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 인수 부담 (지상권)

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권입니다. 2020년 05월 12일에 설정된 지상권이 낙찰자에게 인수되므로, 해당 지상권의 내용 및 효력을 면밀히 검토하고 이에 따른 가치 하락분을 반드시 고려해야 합니다 [cite: user provided info, 3, 4, 6, 9]. 지상권 인수 시 토지 사용에 제약이 따르며, 일반적으로 매매 가치 하락으로 이어집니다.

6.2. 입찰 조건 (매수신청보증금)

본건은 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 합니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율로, 물건의 특수성이나 잠재적 위험을 반영할 수 있습니다 [cite: user provided info].

6.3. 물건 특이사항 (유동화 물건)

'유동화 물건' 표기는 금융기관의 채권 유동화 과정에서 발생한 물건임을 나타내며, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다 [cite: user provided info].

6.4. 공실 및 임대 불확실성

본건 호실(129호)은 CU 매장으로 운영 중이나, 같은 건물 내 다른 근린생활시설(130호, 1131호)은 현재 폐문 상태로 파악되었습니다 [cite: user provided info]. 이는 건물 전체의 공실률이나 향후 임대차 안정성에 대한 간접적인 우려를 제기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 건물 내 1층 근린상가로, CU 편의점이 성업 중이며 지하철 5호선 하남풍산역과 인접하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 주변 상업 및 주거 시설과의 시너지 효과도 기대됩니다.

그러나, 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권의 존재는 가장 큰 위험 요소이며, 이는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 최저매각가격의 20%에 달하는 높은 입찰 보증금은 본건의 특수성을 시사합니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 지상권의 구체적인 조건 및 영향에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 현 임차인 (CU 편의점): 현재 운영 중인 CU 매장으로 인한 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 하남풍산역 도보권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후화 부담이 적습니다.

* 역세권 상권: 하남풍산역을 중심으로 형성되는 상권의 성장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,734,000,000원입니다.

그러나, 매수인에게 인수되는 토지 지상권의 존재는 반드시 고려되어야 할 위험 요소이며, 이는 낙찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 통상 지상권이 인수되는 토지의 가치는 상당 부분 하락할 수 있습니다. 또한, 20%의 높은 입찰 보증금 조건도 고려해야 합니다.

따라서, 투자자는 인수되는 지상권의 구체적인 내용(존속 기간, 지료 등)을 철저히 확인하고, 이에 따른 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다. (참고: 2회 유찰되어 최저입찰가는 849,660,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.