나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1384 [1] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층128호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""미사3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
각종 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진.출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제128호, 제129호호로서,

외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(후첨 '내부구조도' 및 사진 참조)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 토지로 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설,기숙사) 등 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경1384 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5, 미사동일넥서스 1층 128호

* 용도: 지식산업센터, 근린생활시설

* 감정가: 393,000,000원

* 토지 면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

* 건물 면적: 43.16㎡ (약 13.05평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""미사3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 각종 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황:

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 남측 및 동측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 집합건물 등기부상 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-22, 채권최고액: 349,630,000원) 이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/확정일자: 2024-11-22

* 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 경매 절차상 인수되는 임차 보증금은 없음)

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전 및 신탁 등기가 존재함.

* 집합건물 등기부: 소유권 이전(신탁말소) 및 국민은행 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기(채권액 662,244,571원)가 존재하며, 근저당권 및 경매개시 결정 등기는 말소될 예정임.

* 주의사항:

* 토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 효력은 없다고 명시되어 있음. (등기부 등본상 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 등은 없는 것으로 파악됨).

4. 상권분석

* 주변 환경:

* 본건은 미사지구 내에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 존재할 것으로 예상됨.

* 행정복지센터가 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 있음.

* 건물 이용 현황:

* 본 건물은 지식산업센터 및 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재는 근린생활시설로 등재되어 있으나 공실 상태로 파악됨.

* 공실 상태는 공실 리스크를 내포하나, 임차 수요 확보 시 정상적인 임대 수익 창출 가능.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성:

* 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이함.

* 차량 접근성이 좋으며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있음.

* 주변 편의 시설:

* 미사3동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

* 주변 상업시설 및 지식산업센터 내 편의 시설 이용 가능 (추가적인 주변 편의 시설 및 상업 시설에 대한 현장 조사 필요).

* 주거 및 업무 환경:

* 다양한 지식산업센터가 밀집되어 있어 업무 환경이 조성되어 있음.

* 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

* 현재 건물이 공실 상태로, 임대 수요 확보 및 공실 해소를 위한 노력이 필요할 수 있음.

* 시장 상황에 따라 공실 기간이 장기화될 가능성 존재.

* 유동화 물건:

* 일반 경매 물건과 달리 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 특수 절차 또는 조건이 존재할 수 있으므로 면밀한 확인 필요.

* 토지 별도 등기:

* 등기부상 토지에 별도 등기가 존재하나 효력이 없다고 명시되어 있으나, 해당 등기의 정확한 성격 및 말소 여부 등은 반드시 확인해야 할 사항임.

* 용도 지역 및 규제:

* 상대보호구역(예솔유치원) 등 일부 규제 사항이 존재하여 향후 건물 이용 또는 신축 시 제한이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설 유무:

* 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

* 다만, 모든 주변 환경에 대한 상세 조사를 완료한 것은 아니므로, 추가적인 현장 확인 시 혐오시설 존재 여부를 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 하남시 미사지구 내 지식산업센터 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물임.

* 우수한 교통 환경과 신도시 개발 지역으로서의 잠재력을 가지고 있으며, 주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 향후 임대 수요 확보에 긍정적인 요소가 있음.

* 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인이지만, 적절한 임대 마케팅을 통해 해소가 가능할 것으로 판단됨.

* 권리 관계는 임차인의 대항력이 없고 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 토지 별도 등기에 대한 추가 확인은 필수적임.

* 유동화 물건이라는 특이사항을 고려하여 경매 절차를 신중하게 진행할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 미사지구 신도시 개발의 수혜 지역에 위치.

* 지식산업센터 및 상가(근린생활시설) 임대 수요가 풍부한 지역적 특성.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 향후 미사지구의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 393,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 공실률, 임대 수익률, 본건의 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 추후 상세한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (별도 시세 조사 자료가 없어 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.