나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56295 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""수원신곡초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 구분
건물로서 인근은 본건과 유사한 연립주택 및 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지
대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물로서(사용승인일:1982.12.28)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
(현장조사시 폐문 부재등으로 통상적인 연립주택 내역을 기준함)
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

연립주택 개별세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

지분매각임
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56295 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1, 2층 206호

용도: 연립주택

감정가: 30,000,000원 (삼천만원)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (전체 지분의 25%로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.56㎡ (약 15.3평)

토지 지분 면적: 12.639㎡ (약 3.82평)

건물 면적: 58.31㎡ (약 17.65평)

건물 지분 면적: 14.5775㎡ (약 4.41평)

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 수원신곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 주거 지역으로, 생활 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

관련 법규에 따라 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류/3류 접합 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리: 한국주택은행 근저당권 (1983.01.14. 접수, 7,500,000원) - 매각으로 소멸 예정.

그 외 등기 내역:

* 소유권이전 (1984.09.19.)

* 소유권이전청구권가등기 (1985.06.14. 접수) - 말소 여부 불확실, 주의 필요.

* 소유권이전 (1992.03.13.)

* 소유권이전 (상속, 2025.04.04. 접수, 김광태외 3명)

* 주식회사대한채권관리대부 강제경매 (2025.06.09. 접수, 6,949,261원) - 매각으로 소멸 예정.

* 수원시 압류 (2025.08.05. 접수) - 매각으로 소멸 예정.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 등 상세 정보는 확인 필요)

본건은 지분 매각이므로, 해당 지분 외 나머지 지분에 대한 권리 관계를 별도로 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-15

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 대항력은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도(1981년) 및 용도(연립주택)의 인근 물건(수원시 권선구 세류동 342번지 "심우")은 2026년 7월에 40.13㎡(약 12.13평) 기준으로 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었습니다.

이는 해당 평형 기준 약 1,000만원/평 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 건물 면적 58.31㎡ (약 17.65평)으로, 비교 물건보다 면적은 더 넓습니다. 건축 연도(1982년) 또한 유사하거나 약간 더 오래되었습니다.

만약 비교 물건의 평당 시세를 본건에 적용하여 전체 면적(58.31㎡)으로 환산할 경우, 약 1,800만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 전체 지분(25% 추정)으로 매각 대상이며, 이는 시세 분석 시 매우 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 벽돌조 슬래브지붕의 지상 3층 건물이며, 사용승인일은 1982년 12월 28일입니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감으로, 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. (현장 조사시 폐문 부재 등으로 통상적인 연립주택 내역 기준)

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 주변 환경

인근에 수원신곡초등학교가 있어 교육 환경은 양호합니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 편의시설 이용도 가능합니다. 혐오시설은 본건 물건 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다. 이는 공유자 전원의 동의 없이는 단독으로 소유권 행사가 어렵고, 건물 사용, 임대, 매매 등에 제약이 따르므로 명확한 소유권 확보 및 활용 방안에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 하였으므로, 최고가 매수신고인이 결정된 후 해당 낙찰가로 공유자가 우선 매수할 가능성이 있습니다. 이 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. (공유자 우선매수권은 1회에 한해 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효됩니다.)

6.3. 건물 노후화

1982년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 향후 건물 유지보수, 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.4. 미확인 권리 관계

등기부등본 상 소유권이전청구권가등기(1985.06.14.)가 말소되지 않고 남아 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 가등기 및 지상권의 현재 효력 및 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요하며, 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 특이 임차인

보증금 및 차임이 '0원'인 임차인이 존재합니다. 대항력은 없으나, 실제 점유 관계를 파악하고 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 연립주택 지분 경매 물건입니다.

단지 내 유사 물건의 거래가를 볼 때, 본건의 감정가(3,000만원)는 면적 차이를 고려하더라도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 본건은 전체 지분의 일부(25% 추정)만 매각되는 '지분 매각'이며, '공유자 우선매수 신고'가 접수되어 있어 실제 취득 가능성에 큰 불확실성이 존재합니다.

건물 노후화, 미확인 권리(가등기, 지상권) 존재 가능성 등은 추가적인 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 상대적 저평가 가능성

만약 공유자 우선매수권 행사가 없거나, 지분 매각 및 여러 리스크 요인으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않다면, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 장기적 관점의 가치 상승 잠재력

건물 노후화로 인한 단기적인 재건축/재개발 가능성은 낮으나, 장기적인 지역 발전 계획이나 재개발 가능성을 염두에 둔다면 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 장기적 관점)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 연립주택(1981년식, 40.13㎡)의 거래가(12,000만원~12,950만원)를 기준으로 볼 때, 약 31만원/㎡의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전체 건물 면적(58.31㎡)을 기준으로 환산하면, 온전한 단위의 시장 가치는 약 1,800만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 전체 지분의 25%만 매각되며, 지분 매각으로 인한 할인율(통상 20~30% 이상)을 적용하면, 해당 지분의 시장 가치는 약 400만원~500만원 수준으로도 볼 수 있습니다.

본건의 감정가 3,000만원은 이러한 시장 가치 추정치와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 방식, 또는 지분 매각에 따른 리스크가 충분히 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

9.2. 권리 관계 및 리스크 고려

공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물 노후화, 미확인 권리(가등기, 지상권) 존재 등은 입찰 참여를 망설이게 하는 주요 요인입니다. 특히 공유자 우선매수권은 최고가 입찰 후에도 실제 낙찰받지 못할 확률이 높습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

이러한 시세 분석 결과와 잠재적 리스크, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 3,000만원보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본건의 경우, 25% 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수라는 큰 변수를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않고 유찰되어 차기 기일이 진행될 경우, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 1,500만원 ~ 2,000만원

이 범위는 감정가보다는 낮으며, 지분 매각으로 인한 불확실성 및 취득 후 발생할 수 있는 추가 비용과 시간을 고려한 수치입니다.

정확한 입찰가는 입찰 전 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 명확히 파악한 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.