나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55950 [1] 경기도 화성시 오산동 988 동탄역반도유보라아이비파크5.0 1502동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 GTX동탄역이
이 소재하하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지하29층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

열병합발전소 공급방식에 의한 지역난방설비, 위생설비 및 급·배수설비,
엘리베이터, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트부지로서 인근과 등고 평탄함.

인접 도로상태등

단지내 상태양호한 포장도로를 통하여 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계회국역(화성동탄(2)), 중로1류접함,
가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55950 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 오산동 988 동탄역반도유보라아이비파크5.0 1502동 2층201호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,030,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 58.67㎡ (약 17.75평)

토지지분: 58.6666㎡ (약 17.75평)

건물면적: 96.81㎡ (약 29.29평)

건물지분: 96.8094㎡ (약 29.29평)

전용면적: 96.81㎡ (약 29.29평)

분양면적: (제공된 정보에서 확인 불가)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

남

1.9. 특이사항

중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.10. 작성일

2026-07-02

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지하 29층 건물로서 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 각종 내장재 및 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시창호입니다.

2.4. 이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

열병합발전소 공급 방식의 지역난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

광활한 평수의 아파트 부지로서 인근과 등고 평탄합니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 내 상태 양호한 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

없음.

2.10. 주변 시설

* 교육시설: 여울초등학교

* 교통시설: 버스정류장, GTX 동탄역

* 생활편의시설: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원

2.11. 혐오시설 정보

주변 지역에 대규모 물류센터 건설 계획으로 교통량 증가 및 소음, 배기가스 등에 대한 지역 주민들의 우려와 갈등이 발생하는 사례가 보고된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1 근저당 (하나은행, 2018-01-05 접수) 입니다.

3.2. 권리관계 요약

* 소유권보존: 주식회사반도건설 (2017-11-13)

* 소유권이전: 강연석 (2018-01-05, 매매)

* 을1 근저당: 하나은행 (2018-01-05, 403,700,000원, 말소기준)

* 을6 근저당: 제이비우리캐피탈주식회사 (2020-09-14, 420,000,000원, 말소)

* 을10 근저당: 오케이저축은행 (2022-05-24, 394,800,000원, 말소)

* 갑4 강제경매: 남건우 (2025-05-12, 163,637,588원, 수원지방법원 2025타경55950, 말소)

* 갑5 압류: 화성시 (2025-05-29, 말소)

* 갑6 임의경매: 하나은행 (2025-06-18, 수원지방법원 2025타경1314, 말소)

3.3. 등기부채권 총액

1,218,500,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권. 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있는 권리가 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. GTX 동탄역 인근으로 상업 및 업무 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

GTX 동탄역을 중심으로 한 교통망 개선 및 지역 개발에 따라 지속적인 상권 발달 가능성이 있습니다. 다만, 주변 아파트 공급 현황 및 향후 개발 계획 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 주변에 아파트 단지, 상가, 공원 등이 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

* 단지 내 아파트 이용 상태는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 열병합발전소 공급 방식의 지역난방 설비, 엘리베이터, 소방설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 단지 동측 인근에 여울초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 교통 편의성

* 단지 내 도로망이 잘 구축되어 있으며, 외곽 공도와 연결됩니다.

* 인근 버스정류장 이용이 가능하며, GTX 동탄역이 가까워 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 표기되어 있으며, 동일한 부동산에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법원 등기 및 공고를 통해 정확한 상황을 확인해야 합니다.

6.2. 지상권 인수 위험

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 만약 선순위 지상권이 존재한다면, 낙찰자는 해당 지상권을 인수해야 하며, 이는 토지 이용에 제약을 초래하고 추가적인 비용(지료 지급 등)이 발생할 수 있습니다. 지상권의 정확한 설정 내용 및 등기 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 높은 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,218,500,000원으로, 감정가 1,030,000,000원보다 높은 상태입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 후순위 채권자의 배당 가능성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 아파트로, GTX 동탄역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 함께, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 요지

GTX 동탄역을 이용한 서울 강남 및 수도권 주요 지역 접근성이 매우 뛰어나 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

8.2. 뛰어난 생활 인프라

여울초등학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 근린생활시설, 공원이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

8.3. 개발 잠재력

동탄2지구의 지속적인 개발과 함께, 동탄역세권의 미래 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 정확한 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 임장 활동을 통한 현장 조사 결과, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정되어야 합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 가치 평가가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 중복 사건의 진행 상황 및 경매 시장의 전반적인 분위기도 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.