나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55757 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층138호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하는 공장 및 업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통편의성은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 제138호, 제139호로서
(사용승인일 : 2019.12.03.),

외벽 : 화강석 및 외장판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등 마감입니다.

이용상태

기준시점 현재 기호1, 2를 호별 구분없이 일체의 근린생활시설(바디케어점, O2 in BODY)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 가장형으로서 평지이며, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고, 남측과 동측으로 각각 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55757 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1, 더퍼스트타워투 1층 138호

용도: 근린상가

감정가: 1,248,000,000원

토지면적: 32.39㎡ (약 9.80평)

건물면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각

건물사용승인일: 2019년 12월 3일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '치동중학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건이 속한 지역은 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집한 공장 및 업무지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 보통입니다. 또한, 서측으로 대로, 남측 및 동측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 제138호, 제139호에 해당합니다.

* 외벽: 화강석 및 외장판넬 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 샤시 창호 등 마감

* 이용상태: 현재 기호1, 2 (138호, 139호)를 호별 구분 없이 일체로 근린생활시설(바디케어점, O2 in BODY)로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 청파새마을금고의 근저당권(1,040,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 5월 1일 접수된 상록수제일차유동화전문(채권자)의 강제경매(18,797,655원)로 인해 임의경매가 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권개요: 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-11-01, 대항력 없음.

* 배 : 대화주식회사, 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-05-17, 대항력 없음.

* 진 : 솔라뷰동탄1, 보증금 25,000,000원, 차임 600,000원, 전입(사업)일자 2024-03-26, 대항력 없음.

* 최 : 주식회사삼보네트웍스, 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-05-08, 확정일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 주의사항: 현재 파악된 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 화성시 영천동 일대는 동탄2지구 내에 포함되며, 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 활발한 개발 지역입니다.

* 주변 시설: '치동중학교'가 인근에 위치하며, 대로 및 중로에 접하고 있어 외부 접근성이 우수합니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 긍정적인 환경입니다.

* 잠재력: 신규 조성된 택지개발지구의 특성상, 향후 지역 발전과 함께 상권이 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '치동중학교'가 가까운 거리에 위치합니다.

* 공공시설: (추가 조사 필요)

* 녹지/휴식공간: 동탄2지구 전체적으로 녹지 공간 및 공원 조성이 계획되어 있으나, 본건 바로 인근에 특화된 대규모 녹지 공간은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2019년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하나, 장기적인 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 본건이 위치한 지역은 지식산업센터 및 상업시설이 다수 밀집해 있어, 업종 경쟁력 및 임차인 확보 측면에서 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차 진행 시 일반 물건과 일부 차이가 있을 수 있으나, 본 건은 강제경매로 진행되어 통상적인 경매 절차를 따릅니다.

* 임차인 관련: 모든 임차인이 대항력이 없다고 파악되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합의견

본건은 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 내 근린상가로, 2019년 준공된 신축 건물에 해당합니다. 동탄2지구의 활발한 업무지구에 위치하며, 대로와 중로에 인접하여 접근성과 가시성이 우수합니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 강제경매로 진행되어, 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금 및 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 안전성이 높다고 판단됩니다. 두 개 호실이 일괄 매각 대상이며, 현재도 하나의 상가로 이용 중이라는 점은 공간 활용 측면에서 장점입니다. 다만, 본건 자체의 수익성 분석(임대료 수준, 공실률, 향후 시세 전망)과 주변 경쟁 상가 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 시설 유지 보수에 큰 비용이 들지 않을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 동탄2지구의 핵심 상업 및 업무 지역에 위치하며, 대로와 중로에 접하여 유동인구 및 차량 접근성이 탁월합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없으며, 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각 이점: 두 개 호실이 합쳐진 넓은 공간으로, 다양한 업종의 영업에 유리할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 동탄2지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 예상입찰가

감정가는 1,248,000,000원입니다. 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 상권 발전 가능성, 동일 건물 내 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 범위에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 시장 상황과 개별 물건의 특성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 현장 방문 및 심층적인 시장 조사를 통해 실질적인 가치를 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.