나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1278 [1] 경기도 화성시 정남면 괘랑리 339 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 ""새터마을"" 내에 위치하며 주위는 단독주택, 농경
지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 근거리에 노선 버스 정류장이 소재하나 거리 및 운행 빈도 등
으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며 일부는 현황 '도로'임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약4m의 내외의 포장 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층, 2층 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢)포함
2. 본건 토지 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1278 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 괘랑리 339

* 용도: 단독주택

* 감정가: 685,534,800원

* 토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

* 건물면적: 191.82㎡ (약 58.02평)

* 건물 제시외면적: 71.50㎡ (약 21.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 "새터마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스 정류장이 있더라도 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부 제1종 가축사육 제한), 성장관리권역에 속해 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장 도로가 개설되어 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 완경사지로서 단독주택의 건부지로 이용 중이며, 일부는 현황상 '도로'로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 1978년 10월 25일 김영숙 소유권 이전 등기, 2024년 1월 12일 신한은행 근저당권(474,000,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 2025년 6월 9일 수원지방법원 2025타경1278호로 신한은행에 의한 임의경매 개시결정(405,462,816원) 등기가 되었습니다. [cite:User_Provided_Data]

* 건물 등기부상 1988년 7월 29일 고영일 소유권 보존 등기 후 2022년 5월 19일 김영숙에게 협의분할에 의한 상속 등기되었습니다. 이후 토지와 동일하게 2024년 1월 12일 신한은행 근저당권(474,000,000원)이 말소기준권리로 설정되었고, 2025년 6월 9일 신한은행에 의한 임의경매 개시결정 등기가 되었습니다. [cite:User_Provided_Data]

* 말소기준권리: 2024년 1월 12일 신한은행 근저당권 (474,000,000원) [cite:User_Provided_Data]

* 경매 개시 결정: 2025년 6월 9일 신한은행에 의한 임의경매 개시 결정 (405,462,816원) [cite:User_Provided_Data]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 기재될 수 있으나, 현재 등기부상에는 소멸 예정인 권리만 확인됩니다. (물건명세서 참고사항에 '지상권개요: '로 표기되었으나 상세 내용은 없음) [cite:User_Provided_Data]

* 임차인 현황:

* 임차인: 성진욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 있는지 여부 및 금액에 대한 확인이 필요하며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. [cite:User_Provided_Data]

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite:User_Provided_Data]

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건 소재지인 괘랑리는 농촌지대 내에 위치하며, 주위에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 주변 지역에 대한 구체적인 상업 및 편의시설 정보는 부족하며, 농촌지대 특성상 도심 지역에 비해 인프라가 제한적일 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 정남파출소, 정남농협, 정남 119 안전센터 등이 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 조용한 농촌 지역으로, 단독주택들이 분포하고 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 현황: 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 '도로'로 이용 중인 점은 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량이 없을 경우 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 화성시 전반적으로 기피/혐오시설 관련 논란이 있었던 점과 서남부 지역 주민들의 상대적 박탈감에 대한 언급이 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 임대차 미확인: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있고, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:User_Provided_Data]

* 건축물 노후화 가능성: 주변 단독주택의 후기에서 건물이 노후화되어 누수 등이 발생할 수 있다는 점이 언급된 경우가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리에 위치한 단독주택으로, 농촌지대 내에 자리하고 있습니다. 감정가는 약 6억 8천 5백만 원 수준이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 신청 역시 신한은행에 의해 이루어졌습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인의 실제 거주 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 교통 및 생활 인프라가 다소 부족한 편이며, 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점은 확인이 필요합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 화성시 서남부 지역의 개발 불균형 및 혐오시설 관련 과거 이슈들은 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용도가 높습니다.

* 농촌지대 내 단독주택: 전원생활 또는 조용한 주거를 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 확인: 현재 감정가 대비 실제 시장 가치를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 685,534,800원

* 최근 실거래가 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 미래 시점 거래로, 본건 '단독주택'과는 유형이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. [cite:User_Provided_Data]

* 주변 단독주택의 실거래가 사례를 볼 때, 2018년 3억 7천만 원부터 2023년 1억 9천만 원까지 다양한 가격대가 확인됩니다. 이는 주택의 상태, 면적, 건축 연도, 정확한 위치 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 특히 2023년 1월 15일 2023 타경 8166 사건의 경우, 토지 404㎡, 건물 168.08㎡ 규모의 주택이 감정가 4억 7천만 원대에서 유찰을 거듭하여 2억 3천만 원대에 진행된 사례가 있어, 본건과 유사한 조건의 물건이라도 실제 시장 가치는 감정가와 크게 다를 수 있습니다.

* 종합 의견: 본건의 감정가는 6억 8천 5백만 원 수준이나, 주변 단독주택의 실거래가 사례와 최근 경매 진행 물건의 낙찰가를 고려할 때, 실제 시장 가치는 이보다 낮을 가능성이 있습니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 대중교통의 불편함, 농촌 지역의 특성 등을 감안해야 합니다.

또한, 2025년 12월의 미래 시점 거래를 제시한 JSON 데이터의 '4,000' (4천만원)은 매우 낮은 금액으로, 이는 소형 다세대 주택의 거래가일 가능성이 높으며 본건과는 직접 비교하기 어렵습니다. [cite:User_Provided_Data]

* 권리 분석상 인수 보증금이 없으므로, 감정가와 주변 실거래가, 그리고 해당 지역의 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 재조사, 그리고 해당 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 파악하는 것이 필수적입니다.

단, 제시된 정보만을 바탕으로 일반적인 경매 참여 기준으로 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 70~90% 범위 내에서 시장 상황과 물건의 실제 가치를 고려하여 입찰가를 설정하는 것이 권장됩니다.

따라서, 대략적인 예상 입찰가 범위를 5억 5천만 원 ~ 6억 2천만 원 수준으로 제안합니다. (이는 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.