나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55084 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 운평리 1135 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 운평리 소재 ""운평4리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지대로서 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 등 대중교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2 모두 부정형의 토지로 ""답""으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 ""맹지""임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역, 성장관리권역.
기호2:농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 농업진흥구역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1,2 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55084 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 우정읍 운평리 1135

용도: 답 (논)

감정가: 260,876,000원

토지면적: 3388.00㎡ (약 1025평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (건물은 매각 대상이 아님)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 운평리 소재 "운평4리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 농경지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 인접 도로 상태는 지적도상 맹지입니다.

1.2. 3.개발 현황 및 주변 시설

화성시 우정읍 일대는 기아자동차 공장 증설 및 미래첨단 산업단지 개발 계획이 진행 중이며, 경기남부 국제공항 추진, 화옹지구 간척지 개발 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있습니다. 또한, 과거 미군 사격장 부지가 평화생태공원 및 관광휴양단지로 조성되면서 지역 환경 개선 및 활성화 노력이 이루어지고 있습니다. 다만, 과거 주곡리 지정폐기물 매립장 인근 지역에서 침출수 및 유해물질 검출로 인한 환경 오염 및 주민 피해 사례가 보고된 바 있어, 관련 시설의 존재 여부 및 향후 관리 계획을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 언급되지는 않았으나, 과거 폐기물 처리 관련 시설의 존재 및 논란은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 4일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매개시결정(갑3, 한국농어촌공사) 이전에 설정된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전(갑1, 김기산 / 갑2, 김군래 외 6명) 및 이에 따른 상속, 근저당, 임의경매, 지분압류 등이 등기되어 있습니다. 현재 등기부채권 총액은 331,020,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

보고된 내용 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서, 등기부상 확인되는 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지로 이용 중인 토지로서, 주변 지역은 농업 및 농가주택 위주로 형성되어 있어 상업적 기능은 미미합니다. 다만, 화성시 우정읍 일대의 대규모 산업단지 개발 및 인구 유입 계획은 장기적으로 지역 상권 활성화 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 현재 농업용으로 이용되고 있어 일반적인 주거지의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 대중교통 이용이 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 취득 자격

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

1.6. 2.맹지 및 개발 제한

지적도상 맹지이므로 토지 이용 및 건축 시 인접 토지와의 협의 또는 도로 확보 방안이 필요합니다.

1.6. 3.토지 이용 규제

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 농업진흥구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 가축사육 및 농업 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 4.원상회복 가능성

물건명세서 상 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음을 명시하고 있습니다. 이는 현 상태 그대로 이용할 수 없거나, 특정 행위 후 철거 및 원상복구 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 운평리의 농경지(답)로, 대규모 개발 계획이 진행 중인 지역의 배후지로 고려될 수 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 강화된 토지이용계획 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 과거 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었던 지역 인근에 위치한다는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지 이용에 있어 농업 외의 개발은 상당한 제약이 따르므로, 농업적 이용 또는 농지 관련 법규에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 화성시 우정읍 일대의 대규모 산업단지 조성 및 인구 증가 예상

* 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 토지 가치 상승 가능성

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,876,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하되, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 강력한 토지이용계획, 원상회복 가능성 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 농지 시세 및 향후 개발 가능성, 예상되는 취득 비용 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.