나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1198 [1] 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층디-107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 영통구 하동 소재‘수원지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '상현역(신분당선)'이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2017년 03월 31일 사용승인을 득한 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 제1층 제디-107호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호: CAFE GATE)로 이용중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도 및 사진용지' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 5필지 일단지로 북동측으로 노폭 약 28m 내외, 북서측 및 남서측, 남동측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-하동 989, 989-4, 989-5번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

-하동 989-1번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-01-05)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

-하동 989-2번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-01-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건은 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임제공시설로 등재되어 있으나, 현황은 카페(휴게음식점)로 이용중임.

물건 비고

공부상 '인터넷컴퓨터게임제공시설'이나 현황 '카페(휴게음식점)'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1198 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층디-107호 (현 주소: 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2)

용도: 근린상가 (현황: 카페(휴게음식점))

건물구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕, 지하5층, 지상10층 건물 내 제1층 제디-107호

사용승인일: 2017년 03월 31일

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등을 갖추었음.

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

건물면적: 67.92㎡ (약 20.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,451,000,000원

총 등기부채권액: 1,414,000,000원

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로3류/대로3류(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 속해 있음 (필지별로 세부 내용은 상이).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 하동 소재 '수원지방법원' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 5필지 일단의 부정형 토지 위에 있으며, 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 현황으로는 북동측 노폭 약 28m, 북서측, 남서측, 남동측으로는 노폭 약 14m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, '상현역(신분당선)'이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 972,000,000원)입니다.

이후 주식회사 원희캐슬의 근저당권(을2, 442,000,000원)과 농협은행주식회사의 임의경매(갑3, 842,878,486원)가 설정되었으며, 이러한 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 물건은 공동담보로 제공되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-03

확정일자: 2025-01-21

대항력: 없음

*본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

건축물대장상 용도는 '인터넷컴퓨터게임제공시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '카페(휴게음식점)'으로 이용 중입니다 (상호: CAFE GATE).

공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하므로, 향후 관련 법규 위반 시 행정적 제재(이행강제금, 원상복구 명령 등)가 발생할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

근린상가로서 카페, 휴게음식점 등 일반적인 상업시설 운영에 적합한 입지입니다.

광교지구의 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재 고객 확보에 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 신분당선 상현역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 반경 1km 내에 롯데마트, CGV 등 대형 편의시설과 상업시설이 다수 소재합니다.

* 수원지방법원, 광교테크노밸리 등 주요 기관이 인근에 있어 관련 수요가 꾸준합니다.

* 광교중앙로를 따라 각종 은행, 병원, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 광교호수공원이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인해, 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 위험입니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 타 부동산과 함께 농협은행의 공동 담보로 설정되어 있습니다. 만약 공동 담보로 제공된 다른 부동산에서 채무 불이행 등의 문제가 발생하여 추가적인 법적 절차가 진행될 경우, 본 물건의 가치나 매각 과정에 예기치 않은 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

* 주변 지역은 대부분 주거, 상업, 업무 및 녹지 공간으로 계획된 신도시 지역입니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이나 공해 시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 개발 계획이나 도시 환경은 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최신 개발 계획 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 하동 원희캐슬광교 내에 위치한 근린상가로, 신분당선 상현역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 상권 접근성이 우수합니다.

현재 카페로 운영 중이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 그리고 공동담보로 묶여 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 면밀한 검토가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가로서 잠재적 수요 확보 용이.

* 광교지구의 활발한 상업 및 업무 활동 지역에 위치.

* 임차인이 있어 명도 및 공실 리스크 완화 가능 (단, 현 임차인과의 관계 또는 신규 임차인 확보 전략 중요).

* 시세 대비 저평가된 경우, 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 1,451,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 상권 분석, 수익률, 그리고 잠재적 리스크(용도 불일치, 공동담보)에 대한 심층적인 조사 및 평가를 바탕으로 이루어져야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

일반적으로 낙찰률은 시장 상황, 물건의 경쟁력, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정되며, 본 물건의 경우 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 110% 범위를 참고하되, 실제 가치는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.