나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1295 [1] 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스판매시설 1층1022호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 기호 1 : 경기도 화성시 오산동 소재 ""화성시청 동탄출장소"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합건물, 상업용건물 등이 소재하고 있음.

- 기호 2 : 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

- 기호 1 : 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동탄역(SRT, GTX)이 소재하고 있음.


- 기호 2 : 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(기호 1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제1022호로서,
(사용승인일: 2018-09-06)
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 내부인테리어 마감,
창호 : 페어그라스 마감 등임.

(기호2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제13층 제1303호로서,
(사용승인일: 2018-07-30)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

- 기호 1 : 기준시점 현재 인접한 판매시설(1023호)과 일단의 음식점(상호 : ""동래정"")으로 이용 중임.


- 기호 2 : 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

- 기호 1 : 위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 에스컬레이터 등이 설치되어 있음.

- 기호 2 : 위생 및 급·배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호 1 : 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.


- 기호 2 : 부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호 1 : 단지 동측으로 노폭 약 40 ~ 50 미터, 북측, 서측 및 남측으로 노폭 약 20 ~ 25 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

- 기호 2 : 단지 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호 1)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

(기호 2)
제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 경관녹지(동탄2지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-93)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다원초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1295 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스 판매시설 1층 1022호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 694,000,000원

* 토지면적: 12.38㎡ (약 3.74평)

* 토지 지분: 12.3759㎡ (약 3.74평)

* 건물면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

* 건물 지분: 38.025㎡ (약 11.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, "화성시청 동탄출장소" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 상업용 건물이 밀집해 있어 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통망: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 특히, SRT와 GTX가 정차하는 동탄역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 03월 27일자 수협은행 근저당권 (을1)

* 경매신청 채권자: 수협은행 (갑3 임의경매)

* 총 채권액: 1,113,600,000원

* 임차인 현황:

* 백

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 04월 25일

* 확정일자: 2025년 08월 05일

* 배당신고일자: 2025년 08월 06일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용 없음)

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 임차인 백 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 하자 없이 물건을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 동탄역과 인접한 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 단지 및 업무 시설과의 연계성이 뛰어납니다.

* 주변 업종: 현재 인접한 판매시설(1023호)과 함께 '동래정'이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 소재하고 있습니다.

* 유동인구: 동탄역을 이용하는 SRT, GTX 이용객 및 인근 주상복합, 아파트 단지 거주자, 오피스 및 상가 방문객 등 풍부한 잠재 고객층을 확보하고 있습니다.

* 상권 발달 정도: 동탄2지구 중심상업지역 내에 위치하여 이미 상권이 잘 발달되어 있으며, 향후 지속적인 성장 가능성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주거단지: 단지 내 및 인근에 다수의 아파트 단지와 주상복합 건물이 밀집해 있어 상업 시설 이용객 확보에 유리합니다.

* 편의시설: 동탄역 주변으로 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 공공시설: 인근에 화성시청 동탄출장소가 소재하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 변동사항이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 공실 가능성: 상가 건물의 특성상 경기 변동 및 업종 전환 등에 따라 공실이 발생할 리스크가 존재합니다. 현재 임차인이 있으나, 명도 이후 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 수익성 변화: 상가 시장의 경쟁 심화, 임대료 변동 등 외부 요인에 따라 수익률이 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 동탄역 초역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 상권 가치를 지니고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차상의 변수와 상가 시장의 일반적인 공실 및 수익성 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄역(SRT, GTX) 바로 앞에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 역세권 프리미엄: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 입찰가 산정 기준: 본건의 예상 입찰가는 현재 감정가 694,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 경쟁 물건 현황, 본 건의 실제 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 참고 가격: 감정평가액 694,000,000원

* 추가 조사 필요사항: 최신 시세 정보, 인근 상가 임대 현황, 현재 진행 중인 동 건물의 경매 진행 현황(최저 매각가율 등)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 본건과 관련된 중복 사건의 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.