나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56335 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 퀸즈하임 제104동 제3층건 중
제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 ""내부구조도""를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 한국주택금융공사: 경매신청채권자로 임차권자 정채환의 임차보증금반환채권 양수인임
2. 한국주택금융공사(양도인: 임차인 정채환)로부터 2026.06.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56335 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 104동 2층201호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 퀸즈하임 제104동 제3층건 중 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 75.04㎡ (약 22.7평)

* 건물면적: 81.60㎡ (약 24.7평) - 공급면적 기준, 정확한 전용면적은 추가 확인 필요

* 감정가: 2억 5,300만원

* 채권자: 한국주택금융공사

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 준공연도: 2012년

1.1. 입지조건

* 주위환경: '능원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통상황: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북서측 약 8m, 북측 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기 (2025.06.09 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (정채환, 2024.04.05 접수, 등기부상 말소)

* 강제경매 (한국주택금융공사)

* 낙찰자가 인수하는 권리: 없음.

* 임차인 분석:

* 정채환 (임차보증금 2억 7천만원, 전입 2022.04.04, 확정 2022.02.24, 배당신고 2024.04.05):

* 정채환의 주택임차권 등기는 말소 처리되었으며, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 한국주택금융공사가 정채환의 보증금반환채권을 양수하였고, 임차인 정채환은 '대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다'는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

* 따라서, 해당 임차인의 보증금 2억 7천만원은 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

* 최현민 (임차보증금 0원, 전입 2024.10.31, 대항력 있음):

* 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 건의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 301,806,708원 (한국주택금융공사)

3. 상권분석

* 본 물건은 용인시 처인구 모현읍 능원리의 주거지대에 위치한 다세대주택입니다.

* 인근에는 주거시설 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 자체적인 상권이 형성되어 있습니다.

4. 생활정보

* 교육: 능원초등학교가 인접하여 어린 자녀의 도보 통학에 유리합니다.

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근 편의점, 마트, 병원 등은 차량 이용 시 편리하게 접근할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 최현민: 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명확히 기재되어 있습니다. 이러한 경우에도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 정채환 관련: 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 제출된 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인 및 임차인과의 명도 협상이 원만하게 진행되지 않을 경우, 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 변동 가능성: 경매 진행 중 권리관계에 변동이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본을 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 퀸즈하임 104동 2층 201호 다세대주택입니다.

* 감정가는 2억 5,300만원이며, 주요 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변에 능원초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내 퀸즈하임 502동(2017년식, 57.445㎡)이 2025년 12월 3일 2억 6,500만원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

* 임차인 정채환 관련 사항은 상세한 확인이 필요하나, 현재까지의 분석으로는 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 단지 내 최근 실거래가와 비교 시 시세 대비 적정 수준의 감정가입니다.

* 초등학교 인접: 학군 수요가 있는 지역으로 안정적인 가치 유지 및 상승 기대가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 공급면적은 81.60㎡ (약 24.7평)이며, 2012년에 준공되었습니다.

* 인근 퀸즈하임 502동(2017년식, 공급면적 약 57.445㎡, 약 17.4평)이 2025년 12월 3일에 2억 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 면적이 약 7.3평 더 넓습니다.

* 동일 단지 내에서 면적 차이와 준공 연도 차이(5년)를 감안할 때, 퀸즈하임 502동의 거래가액 2억 6,500만원을 기준으로 본 건의 면적을 고려하면 2억 5,000만원 이상으로도 평가될 수 있으나, 준공 연도가 더 오래된 점을 감안해야 합니다.

* 감정가 2억 5,300만원은 퀸즈하임 502동의 거래가액보다 약간 낮습니다.

* 임차인 정채환의 보증금 2억 7천만원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

* 종합적으로 고려할 때, 시세 및 감정가를 바탕으로 잠재적 리스크(명도 협상 등)를 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 3,000만원 ~ 2억 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.