나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56256 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-141 한얼빌리지비동주건축물제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '용인조정경기장' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지의 차량출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등
창호 : 샛시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

급ㆍ배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 난방(도시가스, 개별) 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 해당 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:채하은)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56256 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-141 한얼빌리지비동주건축물제1동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 토지지분: 34.8101㎡ (약 10.53평)

* 건물면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

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* 본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치하며, '용인조정경기장' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 소규모 공동주택 등이 혼재하는 일반적인 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량을 이용한 접근은 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 안산세무서장 명의의 압류(접수일자: 2022-04-04, 등기구분: 갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 채하은)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2023-03-14

* 대항력: 없음

* 권리관계 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기들이 다수 존재합니다.

* 말소기준권리(압류)보다 후순위인 주택임차권(을3, 채하은)은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* HUG 인수조건 관련 중요 사항:

* 주택도시보증공사(양도인: 채하은)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 비록 임차인의 '대항력 없음' 및 임차권등기 말소 예정으로 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, HUG 관련 특수 조건은 반드시 면밀히 추가 확인해야 할 사항입니다.

* 인수되지 않는 권리: 위 등기사항의 말소 예정 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 속한 한얼빌리지 B동은 2019년 10월 사용승인된 집합건물입니다.

* 최근 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 호수아이빌(공세동 476-144) 38.91㎡(약 11.77평)는 182,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,463,041원 수준입니다.

* 2026년 7월 14일 거래된 해밀뜨락(공세동 476-214) 54.19㎡(약 16.39평)는 186,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 11,348,383원 수준입니다.

* 2026년 7월 11일 거래된 금성빌라(가)(공세동 476-256) 76.68㎡(약 23.20평)는 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,741,379원 수준으로, 건물 연식(1992년) 및 면적 차이가 크므로 직접 비교는 어렵습니다.

* 본건 다세대주택(건물면적 37.17㎡, 약 11.24평)의 감정가는 188,000,000원입니다. 이는 평당 약 16,726,000원에 해당합니다.

* 가장 유사한 조건(면적, 건물 연식)인 호수아이빌의 실거래가(평당 약 15,463,041원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감되었습니다.

* 내부 구조: 본 호실은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지: 세장형의 완경사지에 위치하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 관련 임차인 이슈: 임차인 채하은 씨가 보증금 전액을 받지 못하더라도 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으나, 실제 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. '대항력 없음'으로 기재되었으나, HUG 관련 특수 사항에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중함을 요구합니다.

* 복합적인 토지 이용계획: 여러 용도 지역 및 지구에 중복 지정되어 있어 향후 재건축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 용인시 기흥구 공세동 소재 한얼빌리지 B동 3층 302호 다세대주택으로, 감정가는 1억 8,800만원입니다.

* 건물 면적 약 11.24평, 토지 지분 약 10.53평의 소형 주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다.

* 임차인의 '대항력 없음' 및 HUG의 확약서 제출로 인해 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 해당 HUG 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인은 필수적입니다.

* 인근 유사 면적 다세대주택의 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)로, 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* HUG 관련 임차인 이슈가 명확히 정리되고 있어, 명도 관련 불확실성이 낮습니다.

* 용인시 기흥구 공세동 지역의 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 188,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가: 약 182,000,000원 (평당 약 15,463,041원)

* 본건의 감정가(평당 약 16,726,000원)는 유사 물건 실거래가보다 약 8% 높은 수준입니다.

* HUG 관련 특이사항이 있으나, '대항력 없음' 및 임차권등기 말소 예정임을 감안하면 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용과 실제 처리 과정에서의 변수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이를 종합하여 판단할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려하며, 보수적으로는 170,000,000원부터, 적극적으로는 180,000,000원 수준까지 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 및 추가 확인 비용 등을 고려하여, 170,000,000원에서 178,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.