나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33723 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 149-1 메이채팰리스 102동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 ""약대초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
남서측 일대는 중동신도시 대규모아파트단지가 소재하며, 주위로는 동류형의 공동주택과
단독주택 등의 주택지대가 형성되어 있으며, 인근에 각급학교 및 근린생활시설 등 생활편의
시설이 소재하고 있음

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하고 있으며, 본건 단지
남서측 및 남동측 직선거리 약 1km 지점에 수도권지하철7호선 ""부천시청역""과 ""신중동역""이
소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서
외벽 : 인조석 붙임 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물관리대장상 용도는 다세대주택이나 폐문 및 이해관계인부재로 인해 내부확인은 불가
하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 149-1 메이채팰리스 102동 2층 202호

건물용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 33.35㎡ (약 10.09평)

건물면적: 56.60㎡ (약 17.13평)

1.3. 감정가

284,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 남서측 일대는 중동신도시 대규모아파트단지가 형성되어 있고, 주위로는 동류형의 공동주택 및 단독주택 등 주택지대가 발달되어 있습니다.

2.2. 교통

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 수도권지하철 7호선 "부천시청역"과 "신중동역"이 직선거리 약 1km 내에 위치하여 대중교통 편의성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

인근에 각급 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 30일자 부천시의 압류(갑11)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (이앵주)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-16

확정일자: 2018-10-29

배당신고일자: 2020-12-10

대항력: 없음

비고: 등기부 을구 1번 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 일반적인 임차 관계와 다르며 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

3.3. 특이사항

등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이나, HUG의 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다. 다만, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

건축물 내부 상태는 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 확인이 불가하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도시형생활주택-단지형다세대 주택으로, 주변 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 시세 비교

본건 감정가는 284,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 3월 2일 거래된 39.6㎡ 면적의 복지빌라7동(1990년 준공)은 67,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 169만원)

- 2026년 3월 3일 거래된 72.2㎡ 면적의 금성아트빌(2003년 준공)은 185,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 256만원)

- 2026년 5월 6일 거래된 48.4㎡ 면적의 제네스빌A동(2016년 준공)은 192,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 397만원)

본건은 2016년 준공된 56.60㎡(약 17.13평) 면적의 건물입니다. 비교적 최신 연식의 제네스빌A동 거래 사례(48.4㎡, 192,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(56.60㎡)에 적용하면 약 224,592,755원(평당 약 397만원 기준) 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 비교 대상 물건과의 차이, 실제 거래 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있으며, 중동신도시 대규모 아파트 단지의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 약대초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 급의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

정 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원인 특이한 상황입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 시세와의 괴리

본건 감정가 284,000,000원에 비해 최근 유사 연식의 비교 대상 물건 매매가가 약 192,000,000원 수준으로, 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태를 알 수 없습니다. 이에 따라 수리비 또는 하자 보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 신축 건물로 내부 상태에 대한 기대감도 있으나, 대항력 있는 임차인(정 )이 보증금 없이 거주 중인 점과 감정가 대비 시장 시세가 현저히 낮은 점은 주요 리스크 요인입니다. HUG 임차권은 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 최신식 건물로, 내부 시설의 양호성을 기대할 수 있습니다.

* 지하철 7호선 역세권(약 1km)과 버스정류장 인접으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* HUG 임차권의 말소 예정으로, 복잡한 권리관계 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원이나, 최근 시장 시세 및 다수의 리스크 요인(대항력 있는 임차인의 특이 사항, 미확인 내부 상태, 감정가와 시세 간 괴리)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 잠재적 위험과 향후 명도 및 수리 비용 등을 감안하여 예상 입찰가를 약 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 74% 수준이며, 시세 대비로는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.