나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1264 [1] 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '선납제저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 혼재 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진입 가능하며, 북동측 인근에 동탄순환대로 노변에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층/지상7층 건물 내
제7층 제701호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용(근린생활시설 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 679-6 :근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로,동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1264 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.48㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지의 형상 및 이용상태: 인접필지대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용(근린생활시설 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로,동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 '선납제저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 혼재 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로 상태

본 건 소재 건물까지 차량진입 가능하며, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층/지상7층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 하이 샤시창호 등으로 구성됨.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 물건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 주의가 필요함. 말소기준권리는 2024년 5월 31일자 화성시의 압류임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-03

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-03-07

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 및 인수 권리

집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권(채권자: 박수진, 권리금액: 125,000,000원)은 말소되지 않고 인수되는 권리임. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.4. 물건명세서 요약

작성일 2026년 7월 30일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2022.3.3. 확정일자 2022.2.7.)가 있어, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 상기 인수되는 임차권 존재로 보증금 일부 또는 전부 인수 가능성 있음.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 기능을 수행하고 있음. 동탄2지구 내에 위치하여 향후 개발 잠재력 또한 보유하고 있음.

4.2. 지역 개발 현황

화성시 동탄2지구는 지속적인 택지개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 상업시설 및 주거시설의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

북동측 인근 동탄순환대로 노변에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입 또한 원활하여 교통 여건은 보통 수준임.

5.2. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 인접하여 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 상세한 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점임. 감정가가 126,000,000원임을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 변제 가능성이 높으나, 일부 미변제 시 매수인의 부담이 발생함.

6.2. 채권 총액 및 경매 진행 가능성

등기부채권 총액이 1,064,000,000원으로 감정가를 상당히 초과하고 있어, 채권자의 경매 신청이 타당하며, 경매 취하보다는 진행될 가능성이 높음.

6.3. 공실 및 기타 시장 리스크

소형 오피스텔의 경우 지역 내 공급량, 경기 변동 등에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 준수한 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 근린상업지역에 속하여 상업 활동에 적합한 특성을 지님. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

7.2. 핵심 고려사항

본 물건 투자의 핵심은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 여부임. 이 금액이 인수될 경우, 실질적인 취득 비용과 투자 수익률이 달라지므로, 입찰 전 반드시 배당표 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 오피스텔 투자 가치

17. 48㎡의 소형 면적은 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있으며, 비교적 적은 투자금으로 진입 가능한 장점이 있음.

8.2. 지역 성장 잠재력

화성시 동탄2지구는 수도권 남부의 신흥 주거 및 상업 중심지로 성장하고 있으며, 이에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

주변 유사 면적(약 17~18㎡) 오피스텔의 최근 실거래가를 조사한 결과, 130,000,000원에서 150,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됨.

9.2. 입찰가 산정

제공된 정보에 따르면, 임차인의 보증금 125,000,000원과 감정가 126,000,000원이 유사한 수준임. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재를 고려할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있다고 가정할 수 있음. 그러나 권리분석 상 '인수' 표기가 명확하므로, 배당 후 잔액 인수 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 보증금 인수 여부 및 배당률에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

9.3. 최종 제안 범위

현 시세 및 감정가, 그리고 임차인 인수 보증금 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 127,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안함. 정확한 입찰가는 낙찰 후 실제 부담해야 할 임차 보증금 인수액을 최종 확인한 후에 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.