나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33706 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363 퍼스트빌비 1동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 농경지 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일: 2016.04.11)

외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택(단지형다세대)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 각각 왕복2차선도로 및 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하
수도법>입니다. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거
래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경33706 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363 퍼스트빌비 1동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

사용승인일: 2016년 04월 11일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사동신금속 (강제경매 개시 결정 권리자)

2.2. 면적

토지 면적: 31.55㎡ (약 9.54평)

건물 면적 (전용 면적): 52.68㎡ (약 15.93평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 및 서측으로는 각각 왕복 2차선 도로와 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡처리분구) 등에 속해 있습니다.

관계 부서에 토지 이용 지역 지구 편입 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1. 고창군수산업협동조합 근저당(2016.05.02. 접수)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

여기에는 갑13. 주식회사동신금속 가압류, 갑14. 주식회사동신금속 강제경매, 갑15. 장종수 가압류 등이 포함됩니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 실제 점유 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4.4. 등기부 요약

총 채권 금액은 265,240,806원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 양촌읍 양곡리는 주거 지역과 근린시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 저층 주거 위주의 개발이 이루어졌을 가능성이 높습니다.

5.2. 상권 형성

주변에 근린시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시설

* 양곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 양촌읍사무소가 인근에 위치해 행정 서비스 이용이 편리할 수 있습니다.

* 양곡 기쁨 공원 등이 있어 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 시설에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

2016년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 내부 상태 및 설비(위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 등)는 양호할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육 환경

양곡초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이한 환경입니다.

6.3. 편의 시설

인근 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관계 미확인

임차인 현황에서 인수 보증금 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상이나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 성장관리권역 등은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요소이므로, 관련 법규를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7.3. 전산 오류 가능성

감정평가서에 토지 이용 계획의 전산 오류 가능성이 명시되어 있어, 인허가나 토지 거래 전 반드시 관련 부서에서 사실 여부를 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 적정 수준의 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 건물로 건물 상태 양호할 것으로 예상되며, 양곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 권리 관계를 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 현장 조사를 통한 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 매우 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 양호한 입지: 양곡초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 분쟁 없이 온전한 자산 확보가 가능합니다.

* 김포시 개발 잠재력: 김포시의 지속적인 도시 개발 및 광역 교통망 확충 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 건물인 퍼스트빌B 내 2016년 준공된 유사 면적(48.33㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 139,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 주변 신축 연도(2019년)가 약간 더 신축인 다른 다세대 주택(금전클라로힐1차)의 경우 2026년 3월에 168,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

본건은 감정가 대비 동일 건물 거래 사례가 낮게 형성되어 있으나, 전용면적이 더 넓고(52.68㎡) 5층 고층임을 감안할 때, 감정가와 인근 신축 건물 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려했을 때 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (본 금액은 낙찰 가능성을 높이기 위한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 정보와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.