나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33602 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 515-4 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '통진읍행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 로변을 따라서 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 7층 건물내 제1층 제101호, 제1층 제102호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 소매점으로 등재되어 있으며, 현재 공실상태 임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 광대로에 접하고, 남측으로 중로인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구(김포 마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012.5.30.))
<택지개발촉진법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여
사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으
시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 소매점이나 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33602 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 515-4 1동 1층 101호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 소매점, 현황 공실)

* 감정가: 728,000,000원

* 토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

* 건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북서울농업협동조합 (외 다수)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 '통진읍행정복지센터' 북서측 인근.

* 주변 환경: 로변을 따라 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난시 됨.

* 교통: 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됨.

* 토지: 대체로 정방형 평지의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 토지 북측으로 광대로에 접하고, 남측으로 중로인 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포 마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차) 2012.5.30.), 하수처리구역(통진처리분구). (※ 본 증명은 간혹 전산 오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니, 인허가나 토지거래 전 등 지역 지구 등의 편입 여부를 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당 (2024.07.26.) 1,080,000,000원.

* 권리분석 결과: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (※ 단, 등기부등본 상 추가 말소 예정 권리 존재 여부 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 오

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2018.11.08.

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 배당 여부에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 명도 시 임차인과의 협의가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: '통진읍행정복지센터' 인근으로 상업용 건물 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

* 현황: 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현재 '공실' 상태입니다.

* 추정: 상권은 형성되어 있으나, 해당 물건 자체의 공실 장기화 원인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: '통진읍행정복지센터' 등 관공서 인근에 위치하며, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현황 공실: 집합건축물대장상 소매점으로 등재되어 있으나 실제로는 공실 상태입니다. 임차인 퇴거 후 공실이 지속되는 것인지, 임대차 계약 만료 전 공실인지 여부 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 개발 및 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다. (※ 반드시 관계 부서에서 최종 확인 필요)

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었을 가능성이 높으며, 등기부채권 총액이 1,139,223,929원에 달하여 경매 절차의 복잡성을 더할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 통진읍의 근린상가로, 대로변에 접하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 현황 공실 상태임을 감안하여 명도 및 공실 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 명도 협상이 중요합니다.

* 감정가는 7.28억원이나, 현재 임차인 현황 및 공실 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 상권: '통진읍행정복지센터' 인근으로 상업 시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 차량 및 대중교통 접근성 양호: 교통망이 편리하여 잠재적 임차인 확보에 유리합니다.

* 저평가 가능성: 현재 공실 상태 및 권리 관계 복잡성을 이유로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (※ 단, 철저한 분석 기반)

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 감정가: 728,000,000원

* 현재 권리 총액: 1,139,223,929원 (등기부채권 총액)

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 현황 공실임을 감안할 때, 60% ~ 70% 수준의 입찰가로 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 436,800,000원 ~ 509,600,000원 (※ 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.