나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544709 [1] 인천광역시 부평구 동수로 61, 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 기호(2)는 공실상태이며, 기호(3),(4),(5)는 인접호실과 경계벽없이 일괄 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 654-14, -23, -24, -25, -44 공히:
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
2. 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544709 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 동수로 61, 2층213호

용도: 근린상가

감정가: 61,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '가톨릭대학교 인천성모병원' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리는 1997년 6월 24일 접수된 경기은행의 가압류입니다.

등기부채권 총액은 약 1,774,775,759원에 달합니다.

건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 사용권리가 없습니다.

주의해야 할 사항으로, 2020년 12월 31일 접수된 주식회사무궁화신탁의 가처분등기(갑구 16번)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분은 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 등을 청구한 내용입니다.

또한, 법정지상권은 부존재하며, 해당 건물에 대한 철거 및 부당이득반환 확정판결(인천지방법원 2020가합67338)이 존재합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 6층 건물로서, 1993년에 건축되었습니다.

구분건물로서 제1종근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 대학병원(인천성모병원)이 인접해 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

건물 내 총 104세대가 있으며, 본건은 2층 213호입니다.

건물 이용상태에 따르면 일부 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

인천성모병원이 인접해 있어 의료 접근성이 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 및 다세대주택이 많아 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

매수인은 토지 사용권 없이 건물만을 취득하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 가처분등기(갑구 16번)가 존재하며, 이는 건물 철거 및 토지 인도 소송과 관련된 내용으로 매수인에게 인수됩니다.

건물 철거 및 부당이득반환에 대한 확정판결이 존재하여, 매수인은 판결 내용을 이행해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

법정지상권이 부존재하는 상황에서 건물만 낙찰받는 경우, 토지주와의 법적 분쟁 및 강제 철거 가능성이 매우 높습니다.

임대 관계가 미상이고 인수 보증금은 0원이지만, 실제 임차인이 점유 중일 가능성이 있으며, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되며, 토지 사용권이 없고 건물 철거 및 부당이득반환 판결, 그리고 소멸되지 않는 가처분 등 심각한 법적 리스크를 내포하고 있습니다.

매수인은 사실상 건물 철거를 전제로 하거나, 토지 소유자와의 복잡한 협상을 통해 법적 문제를 해결해야 하는 상황입니다.

건축물대장상 용도는 근린생활시설이나, 현재 상태 및 법적 상황으로 볼 때 안정적인 임대 수익이나 운영을 기대하기 어렵습니다.

투자보다는 명도 및 철거 관련 법률 검토가 최우선적으로 필요한 특수 물건입니다.

8. 투자 포인트

건물만의 낮은 감정가(61,000,000원)는 잠재적인 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

극심한 리스크에도 불구하고, 만약 토지 소유자와의 원만한 합의를 통해 법적 문제를 해결할 수 있다면, 저평가된 부동산을 확보할 수 있는 이론적인 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물 철거 확정 판결 및 소멸되지 않는 가처분 등 중대한 법적 위험이 존재하여, 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 어렵습니다.

건물의 실질적 가치는 건물 철거 비용, 법적 분쟁 비용 등을 고려할 때 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 물건의 법적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요하며, 철저한 법률 및 기술적 실사 없이는 정확한 산정이 어렵습니다.

통상적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 극히 일부 또는 건물 자체의 재활용 가치, 혹은 토지 소유자와의 협상 여지를 감안한 금액으로 결정될 수 있습니다.

본 물건의 경우, 61,000,000원의 건물 감정가는 사실상 기준이 되기 어려우며, 철거 및 법적 해결 비용을 고려하여 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다.

잠재적 리스크가 매우 크므로, 예상 입찰가는 개별적인 법률 자문 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.