나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509530 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 인천광역서 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역"" 북측 인근에 위치하는 편한
자이캐슬 2층 204호로서, 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량퉁행 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 2층 204호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

본건은 오피스텔로 이용하고 있음

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(2023-09-20

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509530 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 2층 204호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.7898㎡ (약 2.96평)

건물면적: 59.39㎡ (약 18.00평)

건물 지분: 59.386㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, "시민공원역" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.

교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 장OO (본건 강제경매 신청 채권자로 보입니다.)

말소기준권리: 갑3 압류 (노원세무서장, 2022-02-14)

인수되는 권리:

* 을1 주택임차권 (임차인: 장경준, 보증금: 162,000,000원): 2019년 2월 8일 확정일자를 받았으며, 2019년 2월 28일 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서, 임차인 장경준의 보증금 162,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑3) 이하의 모든 권리(갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-28

* 확정일자: 2019-02-08

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 참고사항: 상기 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 다수의 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

"시민공원역"이라는 지하철역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 시민공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 광역 이동성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 공동주택 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 162,000,000원의 대항력 있는 임차인 장경준의 보증금 인수 부담입니다.

배당금 부족 시 잔액 인수: 상기 임차인의 보증금이 경매 절차를 통한 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 미회수된 금액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

강제경매 채무액: 본건의 강제경매 신청 채권액은 162,000,000원으로, 이는 임차인 보증금과 동일한 금액입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 시민공원역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 13층 건물 중 2층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 점은 162,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이러한 인수 부담으로 인해 실제 매수인의 총 취득 비용이 감정가격을 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 시민공원역 인근으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 실거주 수요와 함께 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리에 따른 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 162,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가에서 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

계산 방식: 216,000,000원 (감정가) - 162,000,000원 (인수 보증금) = 54,000,000원.

이 금액은 인수되는 임차인 보증금을 제외한 순수 입찰 희망 가격으로, 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 인수되는 보증금 162,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 실제 입찰 시에는 본인이 부담하게 될 총액(입찰가 + 162,000,000원)과 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.