나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509784 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 41-9 스카이캐슬 비동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 포함.

교통상황

의견에 포함.

건물의 구조

의견에 포함.

이용상태

의견에 포함.

설비내역

의견에 포함.

토지의 형상 및 이용상태

의견에 포함.

인접 도로상태등

의견에 포함.

토지이용계획 및 제한상태

의견에 포함.

공부와의 차이

의견에 포함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509784 (1) 사건번호의 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 41-9 스카이캐슬 비동 5층501호에 소재한 오피스텔입니다.

총 감정가는 240,000,000원이며, 토지면적은 23.37㎡(약 7.07평)이고 건물면적은 77.28㎡(약 23.38평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 정 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 41-9번지, 현 주소 인천광역시 부평구 평천로 366 (갈산동) 스카이캐슬 B동 501호에 위치하고 있습니다.

해당 건물은 총 10층 중 5층에 해당하는 전유부분으로, 2019년 8월 29일에 사용승인되었습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 교통 상황

본 물건이 소재한 갈산동 일대는 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역입니다. 인근에 버스 정류장이 다수 위치하고 있어 시내버스 이용이 용이합니다. 또한, 지하철역과의 접근성은 도보 거리보다는 약간의 이동이 필요할 수 있으나, 대중교통망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 주변 환경

해당 지역은 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 도심형 주거 및 상업지구입니다. 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변은 비교적 정돈된 도시 경관을 이룹니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

가장 먼저 2019년 9월 2일 소유권보존등기가 되었으며, 이후 2021년 1월 20일에 김은규 명의로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 10월 17일 남동세무서장의 압류 등기입니다.

이후 2025년 1월 23일 채권자 정 의 강제경매 개시결정 등기가 말소 대상입니다.

특히 주목해야 할 점은 다음과 같습니다.

* 을구 순위 4번 주택임차권 등기: 2025년 1월 23일 정종혁 명의로 설정된 주택임차권 등기가 있으며, 권리금액은 244,000,000원입니다. 본 등기는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부등본 상 '말소: 인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 정종혁 임차인이 거주하고 있으며, 대항력이 있습니다.

- 임차인: 정*혁

- 보증금: 244,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-01-19

- 확정일자: 2021-01-14

- 배당신고일자: 2025-01-23

- 대항력: 있음

- 비고:

- 권리분석:

또한, 임차인 정종혁은 보증금 증액분을 신고한 내역이 있습니다.

- 임차인: 정*혁

- 보증금: 252,000,000원 (1차 보증금 증액분 8,000,000원 포함)

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-01-19

- 확정일자: 2023-01-11

- 배당신고일자: 2025-01-23

- 대항력: 있음

- 비고: 1차 보증금 증액분 8,000,000원

- 권리분석:

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상의 '인수되는 주택임차권' 정보를 종합하면, 본 건의 매수인은 임차인의 보증금 총액 252,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 인수되는 보증금이 감정가(240,000,000원)를 초과하므로, 신중한 권리분석이 필수적입니다.

'공동담보' 물건정보는 본 물건 외 다른 담보물건이 존재함을 의미하며, 경매 진행 시 해당 물건의 낙찰가율 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 부평구 갈산동 일대는 준공업지역과 주거지역이 혼합된 지역입니다.

스카이캐슬 오피스텔은 업무시설 및 제1종근린생활시설로 허가받았으며, 건물 내 상가 및 인근 상업시설과의 연계를 통해 일정한 상권 기능을 수행합니다.

주변에 오피스텔 및 주상복합이 분포하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철역(예: 인천1호선 갈산역, 부평구청역 등)까지는 다소 이동이 필요하나 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 부평역 또는 부천시 경계 지역 등과 연계하여 이용 가능합니다. 인근에는 편의점, 소규모 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 미회수 위험: 임차인 정종혁은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인으로, 보증금 252,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 감정평가액(240,000,000원)을 초과하는 금액이므로, 낙찰받더라도 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 주택임차권'이라는 상반된 정보가 존재하여, 실제 인수해야 할 보증금 액수에 대한 명확한 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 다른 담보물의 가치 하락이나 경매 진행 상황에 따라 본 물건의 낙찰가율에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 일반적인 도시 지역의 소음, 교통량 등은 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 갈산동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 240,000,000원입니다.

입지 조건 및 건물 상태는 비교적 양호하나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 정종혁의 존재입니다.

본 임차인은 총 252,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

이는 감정가를 초과하는 금액으로, 인수 시 보증금 전액 회수가 불투명하여 투자로서 큰 위험 부담이 될 수 있습니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '인수되는 임차권' 정보 간의 상충은 반드시 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 만약 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 보증금 인수 부담을 줄일 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 보증금 인수 부담이 매우 큽니다.)

* 안정적인 임대 수익 기대 (단, 임차인 명도/협상 성공 시): 현재 임차인이 보증금만 있고 차임이 없는 점은 특이사항이며, 명도 협상이나 재임대 시 수익 창출 가능성은 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 갈산동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 꾸준히 개선될 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 및 인수되는 임차인의 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보에 따르면, 임차인 정종혁이 인수해야 하는 보증금은 총 252,000,000원입니다.

이는 감정가 240,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서, 최소한 인수 보증금 252,000,000원 이상으로 입찰해야 보증금 손실을 막을 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 선으로 파악됩니다.

만약 본 물건을 감정가 수준인 240,000,000원에 낙찰받는다면, 임차인 보증금 252,000,000원을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용은 492,000,000원이 됩니다. 이는 시세 대비 현저히 높은 금액입니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수되는 보증금을 상쇄할 수 있는 수준, 즉 시세가 252,000,000원 이상으로 형성되어야 하나, 현재 시세는 그보다 낮은 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 물건 자체의 가치, 즉 약 240,000,000원 (2억 4천만원) 수준에서 고려될 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 252,000,000원을 반드시 추가로 부담해야 함을 인지해야 하며, 이는 본 물건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다.

수익률 계산 시에는 반드시 인수 보증금 252,000,000원을 포함하여 총 취득 비용으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.