나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509821 [1] 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주
위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 14층 건물 내 9층 905호로서,
(사용승인일 : 2015.01.12)

외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 인천지방법원 2025타경509821 (1) 입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 9층905호이며, 용도는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다.

감정가는 190,000,000원입니다.

토지 면적은 6.73㎡(약 2.04평)이며, 건물 면적은 41.99㎡(약 12.71평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로 공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)임을 인지해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등이 혼재된 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 19일자 부평세무서장의 압류입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 1,177,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김빛나)

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 26일

* 확정일자: 2022년 4월 19일

* 배당신고일자: 2023년 12월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 투엠캐슬이라는 집합건물 내 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 2015년 1월 12일에 사용 승인되었습니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 파악할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 1 (우진그린빌, 2001년식, 38.94㎡): 2026년 7월 2일 거래, 70,000,000원. (약 179.7만원/㎡)

* 최근 매매 사례 2 (해피팰리스, 2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일 거래, 284,000,000원. (약 576.5만원/㎡)

* 최근 매매 사례 3 (신한, 2002년식, 56.08㎡): 2026년 7월 23일 거래, 123,000,000원. (약 219.3만원/㎡)

본건과 건축 연도가 동일한 2015년식 건물 사례 2(해피팰리스)의 거래 가격을 고려할 때, 제곱미터당 시세는 약 570만원 이상으로 추정됩니다. 감정가(약 452만원/㎡) 대비 높은 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 1월 12일에 사용 승인된 14층 건물 중 9층 905호입니다.

외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이나 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항은 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 높은 등기부 채권 총액: 총 등기부 채권액이 1,177,000,000원으로 감정가 190,000,000원 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매가 진행되었음을 시사합니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 고려해야 할 요소입니다.

* 임차인 권리 소멸: 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 신축(2015년 준공) 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 특히 건축 연도가 동일한 인근 아파트 거래 사례를 볼 때 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

다만, HUG와의 복잡한 채권 관계 및 인수조건 변경 사항은 추가적인 조사가 필요한 부분입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 166,000,000원은 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 1인 가구 등 임대 수요 기대

* 인천 부평구 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성 우수

* 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가 대비 시세 차익 가능성 존재

9. 예상 입찰가

감정가 190,000,000원을 기준으로, 주변 시세 동향 및 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인근 2015년식 유사 면적 거래 사례(해피팰리스)의 제곱미터당 시세(약 576.5만원/㎡)를 적용하면 본건(41.99㎡)의 시세는 약 242,100,000원으로 추정됩니다.

다만, 보수적인 접근과 경매 특성, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안할 때, 감정가보다는 높게, 시세보다는 낮게 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

(인수 보증금은 없는 것으로 간주하여 산정함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.