나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71796 [1] 경기도 남양주시 별내동 932 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 북측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 중로3류(폭 12m~15m)
(2014-04-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(별가람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(구정남재묘역 보호구역외곽경계로부터
200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(2) 건물

경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건으로서
(사용승인일 : 2022. 09. 08)
외 벽 : 사이딩판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 및 인테리어 마감 등.
창 호 : 샤시창호 마감.

■ 기호(3) 건물

경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건으로서
(사용승인일 : 2022. 10. 25)
외 벽 : 사이딩판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 및 인테리어 마감 등.
창 호 : 샤시창호 마감.

이용상태

기호(2), (3) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(2), (3) : 기본적인 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조(제시외건물 기호㉠, ㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 932에 소재한 근린시설로, 사건번호는 남양주지원 2025타경71796 (1)입니다.

감정평가액은 4,140,296,560원이며, 토지면적은 668.60㎡ (약 202.28평)이고 건물면적은 143.08㎡ (약 43.28평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화물건, 위반건축물, 재매각이라는 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함된다는 점입니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 668.60㎡ (약 202.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 143.08㎡ (약 43.28평)

* 건물 제시외면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, "별가람중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건도 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있습니다.

또한 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(별가람중학교), 역사문화환경보존지역(구정남재묘역 보호구역외곽경계로부터 200M이상300M이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2021년 12월 01일에 접수된 중소기업은행 근저당권(채권금액 3,840,000,000원)으로 판단됩니다.

건물 등기부상 2023년 02월 21일에 접수된 중소기업은행 근저당권(채권금액 3,840,000,000원) 또한 말소기준권리로 확인됩니다.

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부 및 건물 등기부상 특별한 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권개요에 대한 비고란만 있어 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 건물 및 토지 감정평가요약서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금액이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 별내동의 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재된 지역에 위치합니다.

주변 아파트 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 근린생활시설로서의 수요가 기대됩니다.

"별가람중학교"와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종에도 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 별가람중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

상업지구가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 증축·개축·대수선·용도변경·이전·철거 등의 행위 제한 등 법적 제재를 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 절차를 거치고 있습니다. 이는 과거 유찰 또는 낙찰 후 문제가 발생하여 경매가 다시 진행되는 경우일 수 있으며, 숨겨진 하자나 복잡한 권리관계가 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 임대관계 미상

인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유 현황 및 미수 임대료 발생 등 예측 불가능한 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 토지이용계획 제한

다양한 법규에 의한 토지이용 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 별내동의 상업 지역 내 근린생활시설로, 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이나, 위반건축물 등재, 재매각 절차 진행, 임대관계 미상 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 위반건축물 문제는 향후 건물 이용 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 매수 전 반드시 현장 조사 및 관련 법규 확인을 통해 정확한 위반 내용과 해소 방안, 예상 비용을 파악해야 합니다.

제시외 건물 포함 매각 조건과 함께 꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 주거단지 및 상업지역으로의 배후수요 확보가 가능한 입지입니다.

* 근린생활시설로서의 용도 적합성이 있습니다.

* 위반건축물 시정 및 해소 시 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 추가 비용 발생 및 절차 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 본건의 현황(특히 위반건축물 해소 비용, 실제 임대 가능성 등)에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.