나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2146 [1] 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7306동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 중 13층 1301호로서
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 별첨""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장
시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로, 동측으로 왕복 3차선 포장도로, 서측으로
노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공
주택지구), 상대보호구역(다산한강유치원), 상대보호구역(다산한강중학교), 상대보호구역
(다산한강초등학교), 절대보호구역(다산한강중학교), 역사문화환경보존지역(가운동지석묘
보호구역외곽경계로부터200M이내300M이내의지역), 배출시설설설치제한지역, 준보전산지,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호), 공장설립제한지역(공장설립
제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2146 (1)

채권자: 우OOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7306동 13층 1301호

건물 용도: 아파트

건축 연도: 2018년 12월 21일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 30층 중 13층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 846,000,000원

토지 면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

토지 지분: 57.0239㎡ (약 17.25평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9301㎡ (약 25.70평)

전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (시장 자료 기반)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 다산한강중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 생활 편의시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

단지 남측 및 북측으로 왕복 4~5차선, 동측으로 왕복 3차선, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

도로 조건으로는 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

다수의 지역 및 지구 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)

* 각급 학교 주변 상대/절대 보호구역

* 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역 외곽경계로부터 200M 이내 300M 이내의 지역)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인/제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 제한 사항들은 향후 개발이나 재건축 시 고려해야 할 요소입니다. 특히, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 잠재적인 환경 관련 이슈를 내포할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박종훈)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 18일

* 확정일자: 2019년 3월 7일

* 배당신고일자: 2025년 3월 26일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 다음과 같은 권리 사항이 확인됩니다.

* 소유권 보존 (금강종합건설주식회사, 2019-02-19)

* 소유권 이전 (양영환, 2019-04-18, 매매)

* 근저당권 (오에스비저축은행, 360,000,000원, 2022-12-01, 말소기준권리)

* 근저당권 (김국헌, 72,000,000원, 2023-09-08, 말소)

* 근저당권 (김국헌, 24,000,000원, 2024-07-03, 말소)

* 근저당권 (우리은행, 456,000,000원, 2024-12-16, 말소)

* 압류 (남양주시, 2025-04-14, 말소)

* 임의경매 (우리은행, 406,704,165원, 2025-06-09, 말소)

* 압류 (강남세무서장, 2025-07-02, 말소)

* 임의경매 (오에스비저축은행, 2025-12-16, 말소)

* 주택임차권 (박종훈, 252,000,000원, 전입 2019-03-18, 확정 2019-03-07) - 인수(말소: 인수)

총 채권액은 1,164,000,000원 입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 5번 임차권등기(주택도시보증공사(박종훈))는 말소 기준권리(을1 근저당권, 2022-12-01)보다 선순위에 해당하며, 등기부 요약에서 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금은 252,000,000원이며, 2020년 12월 19일 12,000,000원이 증액되었습니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 입찰 시 이 인수될 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준)

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일: 94,000만원 (2층)

* 2026년 6월 7일: 97,000만원 (17층)

* 2026년 6월 9일: 99,000만원 (20층)

4.2. 시세 동향

다산펜테리움리버테라스1차 아파트의 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평) 기준, 최근 매매가는 층수에 따라 9.4억원에서 9.9억원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건은 13층으로, 최근 거래된 2층(9.4억)보다는 높고 17층(9.7억) 및 20층(9.9억)보다는 낮은 수준의 시세가 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 현재 시장 시세는 대략 9.5억원 ~ 9.7억원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정가는 8.46억원으로, 최근 시세보다 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 다산펜테리움 리버테라스1차

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 6215

* 사용승인일: 2018년 12월 21일 (준공 6년차)

* 총 세대수: 944세대

* 총 동수: 8개동

* 최고층: 30층

* 최저층: 1층

* 주차대수: 총 1140대 (지하 1134대, 지상 6대 - 단지 정보 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 인프라

* 교육시설: 다산한강중학교, 다산한강초등학교, 다산한강유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스 정류장이 있고, 차량 접근성이 우수합니다.

* 생활편의시설: 근린생활시설, 공공 및 생활 편의시설이 주변에 혼재되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 앞서 권리분석에서 상세히 설명드린 바와 같이, 2.52억원(증액분 포함)의 보증금을 가진 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 의미하므로 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 중복사건: 사건번호 2025타경2146(1) 외에 2025타경72827(오에스비저축은행) 등 중복된 경매 사건이 있어, 경매 절차 진행에 따라 변동사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 토지 이용 계획 상 제한: '배출시설설치제한지역', '공장설립제한지역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 환경 및 개발 관련 제한 사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 건물 증축 등과 관련된 사업 진행에 영향을 미칠 수 있으며, 잠재적인 환경 문제에 대한 확인이 필요합니다. (외부 지도 검색 결과, 인근에 폐기물 관련 시설이나 대규모 공장 등 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 위에서 언급된 토지이용계획상의 제한은 존재합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 짧고(6년차), 지역 내 선호도 높은 아파트 단지에 속해 있으며, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 주변 학군 및 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

그러나 권리분석 상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 보증금 2.52억원을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 배당 가능성 및 잔액 인수 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획 상 다수의 환경 및 개발 제한사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

감정가는 현재 시세 대비 낮은 수준이나, 인수해야 할 임차 보증금 리스크를 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축급 아파트입니다.

* 양호한 입지: 학교, 편의시설, 교통망이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 실수요 선호도: 지역 내 인기 아파트 단지로 실수요자의 관심이 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시작가: 감정가가 현재 시세보다 낮아, 이를 활용한 저가 낙찰 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 시세가 9.5억원 ~ 9.7억원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 8.46억원입니다.

하지만, 2.52억원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 이 인수 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 하므로, 실제 투자 비용은 낙찰가에 더해질 수 있습니다.

예상 입찰가는 여러 변수를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

임차 보증금 인수 리스크를 제외한 부동산 자체의 가치를 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 구도를 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 가정하여, 현재 시세보다 낮은 범위에서 입찰가를 산정한다면, 대략 900,000,000원 (9억원) 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차 보증금 인수 금액이 배당으로 충당되는 정도에 따라 최종 인수 금액은 달라지므로, 철저한 사전 조사를 기반으로 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

경매 당일 유찰 및 추가적인 입찰 동향을 살펴보며 최종 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.