나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71803 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 757-1 진건세아아파트 101동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""진건초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상25층 건내 제1층 제105호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능할 정도의 도로기반시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(한신그린유치원(구리남양
주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수
도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71803 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 757-1 진건세아아파트 101동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 25.13㎡ (약 7.60평)

* 토지지분: 25.13㎡ (약 7.60평)

* 건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 건물지분: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 제반 차량 출입이 가능할 정도의 도로 기반시설을 갖추었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 강화숙(1997-09-23), 박봉준(2011-06-03, 매매 금143,000,000원)

* 말소기준권리: 에스비아이저축은행 근저당 (2022-06-20, 248,400,000원).

* 이후 권리: 경기신용보증재단 가압류(2022-11-08), 주식회사디지비캐피탈 가압류(2022-11-14), 주식회사애큐온캐피탈 가압류(2022-12-20), 삼성카드 가압류(2024-04-17), 에스비아이저축은행 임의경매(2025-06-09).

* 총 등기부채권액: 283,391,551원.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 에스비아이저축은행 근저당 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 존재 여부: 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대차 관계가 명확하지 않으며, 보증금 및 차임 등이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 임대차 관계 조사 결과에 따라 인수되는 보증금 또는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (자세한 내용은 주변 시세 정보 참조)

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 진건세아아파트

* 주소: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 757-1

* 사용승인일: 1997년 7월 21일

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 440세대

* 최고층: 25층, 최저층: 1층

* 주차: 총 197대 (지상 12대, 지하 9대). 총 440세대 대비 주차 대수(197대)가 부족한 편입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

* 주변 시설:

* 교육시설: 진건초등학교 북서측 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 아파트로, 약 29년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 총 440세대 대비 총 주차 대수가 197대로, 세대당 약 0.45대의 비율로 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 명도 과정이나 인수 부담 발생 가능성에 대한 리스크입니다.

* 저층의 단점: 1층이라는 점은 채광, 환기, 소음, 사생활 침해 등 일반적인 저층의 단점을 가질 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 규제 지역(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역)에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 진건세아아파트 101동 1층 105호입니다. 비교적 양호한 교통 및 주위 환경을 갖추고 있으며, 제3기 신도시 왕숙지구 인근에 위치하여 향후 개발 기대감이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인계되는 권리는 없는 깨끗한 권리 상태를 보입니다. 다만, 1997년 준공된 아파트로 건물 노후화, 부족한 주차 공간, 임대차 관계 미상 등의 단점 및 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 실수요: 실수요자에게는 비교적 안정적인 주거 공간이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 기대: 인근 왕숙 신도시 개발에 따른 수혜 및 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 최근 58.22㎡ 실거래가: 183,000,000원 (2026.06.16, 20층), 199,000,000원 (2026.06.20, 18층)

* 본 건은 1층으로, 최근 거래된 18층 및 20층 물건(18.3억 ~ 19.9억)보다 낮은 가치를 고려할 필요가 있습니다. 그러나 감정가(20.3억)는 이보다 높은 편입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 가격과 감정가를 적절히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

* 권고 입찰가: 약 190,000,000원 (1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.