나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3025 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고
있는 공동주택(다세대주택)인 '펜타빌2'내 제2동 제2층 제203호로서, 주위는 동류형의 다세
대주택 등 공동주택 밀집지대, 파주4리사무소, 파주읍 행정복지센터와 소규모의 점포 등 근
린생활시설, 경지정리지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 술이홀로 등 주요도로가 지나고 있어서,
제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물내의 2층 203호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 및 주차장(필로티구조)설비,
CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형태에 가까운 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택
인 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 진입도로에 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대
장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적
으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.
* 본건의 귀 제시목록상 소유자는 '현병윤'으로 제시되어 있으나, 집합건축물대장상의 소
유자는 '김관용'으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경3025 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

공동담보 물건

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 43.25㎡ (약 13.08평)

토지지분: 43.247㎡ (약 13.08평)

건물면적: 43.04㎡ (약 12.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, '펜타빌2'라는 공동주택(다세대주택) 내 2동 2층 203호입니다. 주변으로는 동일 유형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역, 파주4리사무소, 파주읍 행정복지센터, 소규모 점포 등 근린생활시설, 그리고 경지정리지대가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근으로 술이홀로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비, 주차장(필로티 구조), CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형태에 가까운 부정형의 토지로서, 현재 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 진입도로가 있어 외곽 공도와 연결됩니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

집합건물 등기부 상 소유권 보존은 김관용, 소유권 이전(매매 288,000,000원)은 현병윤으로 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 을4 근저당권(수협은행, 230,000,000원) 외 서울보증보험(가압류), 파주시(압류), 수협은행(임의경매), 파주시(압류) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 권리 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 수협은행의 근저당권(을4)입니다. 경매로 인해 해당 근저당권 이하의 권리들은 모두 소멸됩니다. 소유권 보존 및 이전 등기도 경매로 인해 소멸 대상입니다. 따라서 매수인은 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

임차인으로 한혜경 씨가 확인되었습니다.

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-04-18

확정일자: 2026-04-18

배당신고일자: 2025-07-30

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 보증금 분석

임차인 한혜경 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례를 보면, 본건과 동일 지역 내 다세대주택의 거래 가격은 다양하게 나타납니다. 2026년 5월 거래된 60.85㎡ 면적의 주택이 6,500만원에, 2026년 5월 거래된 64.4㎡ 면적의 주택이 5,000만원에 거래되었습니다. 2026년 7월 거래된 65.44㎡ 면적의 주택은 12,300만원에 거래되었습니다. 다만, 본건(43.04㎡)에 비해 면적이 크고 건축 연도가 다른 점(2007년, 1993년, 2019년)을 고려해야 합니다.

4.2. 본건 건물 정보

'펜타빌2'는 2022년 11월 22일에 사용 승인된 비교적 신축 건물(총 2개 동, 24세대)입니다. 이는 주변 연식이 오래된 다세대 주택과 비교 시 장점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설 접근성

주변에 파주읍 행정복지센터, 파주4리사무소 등 관공서와 소규모 점포가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

앞서 언급된 바와 같이 건물 내에는 위생, 난방, 급배수, 엘리베이터, 소화전, CCTV 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 불일치

본건의 감정가는 280,000,000원이나, 주변 유사 면적(약 13평)의 신축 빌라 시세를 고려할 때, 감정가와의 상당한 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 최근 거래된 2019년식 65.44㎡ 빌라의 평당 단가를 적용하면 본건의 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

감정평가서상 본건의 내부 구조는 폐문부재로 인해 집합건축물대장 및 현황도면, 동일 면적 표준적 이용 상황을 종합하여 추정되었습니다. 또한, 공부상 소유자와 집합건축물대장상 소유자가 상이한 점(현병윤 vs 김관용)이 있으나, 이는 경매 절차에서 매수인이 인수하는 권리와는 직접적인 관련이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 파주읍에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 물건입니다. 주변 입지 및 교통은 보통 수준이며, 필요한 설비는 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가액이 최근 주변 시세와 비교했을 때 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 배당 가능하여 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 향후 가치 상승 기대 가능

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 파주 지역 개발에 따른 수혜 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이지만, 주변 최근 거래 사례 및 건축 연도를 고려할 때 시장 가치는 감정가 대비 현저히 낮을 것으로 판단됩니다. 2019년식 65.44㎡ 빌라가 12,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(43.04㎡, 2022년식)의 가치를 추정 시, 보수적으로 접근하여 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 46% 수준으로, 시세와의 괴리를 반영한 전략적 금액입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.