나이스옥션 법원경매 고양 2025타경507 [1] 경기도 파주시 동패동 2045-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 ""동패중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
(다가구)주택 및 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 진출입 가능하고, 동측 교하로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고 평탄한 정방형의 토지이며, 현황 '단독주택(다가구주택)'의
부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2024-12-10)(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-10)
(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하1층/지상3층 단독주택(다가구주택)으로서,

외벽: 치장벽돌조 및 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등

이용상태

현황 지하1층은 공용창고 등으로, 1층은 다가구주택(1개호), 2층은 다가구주택(2개호),
3층은 다가구주택(2개호) 및 다락층은 다락(2개호)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: ① 본건 기호2 건물의 경우 등기사항전부증명서상 ‘건축법상 사용승인 받지
않은 건물임’, ‘임의경매개시결정 등기의 촉탁으로 인하여 등기’로 표기되어 있으며,
조사시점 현재 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 상태의 건물임. 따라서 건물의
구조, 용도, 면적, 공사 진행상태 등은 귀 고양지원 제시 ‘감정서(건축감정서)’의 내용을
기준하여 평가진행하였음.

② 본건 기호2 건물의 ‘내부구조 및 건물개황도’ 역시 귀 제시 ‘감정서’의 도면을
참고하여 개략적으로 작성하였음.

③ 본건 기호2 건물의 경우 추후 건축법에 따라 사용승인 받을 때에 조사시점 대비
변경사항이 있을 경우 건물의 평가액이 변동될 수 있으니 경매 참가인 등은 경매 참여시
유의하시기 바람.

④ 귀 제시 ‘감정서’의 공사 진행상태 서술내용 및 현장조사에 의하면, 조사시점 현재
실내 마감작업 일부(바닥마감공사, 일부 전기공사, 일부 냉방설비공사 등)가 미시공된
것으로 확인되니, 귀 경매업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1.토지는 목록 2.건물의 부지임.
2. 목록 2.건물은 부동산등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이고, 감정평가서 작성시점 기준 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 건물임.
3. 목록 2.건물은 현황 및 감정서에 따르면 평가서 작성시점 기준 실내 마감작업 일부가 미시공된 것으로 확인됨.
4. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 동패동 2045-1에 소재한 다가구주택이며, 사건번호는 고양지원 2025타경507 (1)입니다.

토지 면적은 275.00㎡ (약 83.2평)이고, 건물 면적은 593.40㎡ (약 179.5평)입니다.

감정가는 1,520,441,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의 경매로, 채권자는 덕양신용협동조합입니다.

특이사항으로는 중복사건이며 재매각 사건임을 명시합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, 주변 지역은 "동패중학교" 서측 인근입니다.

주위 환경은 단독(다가구)주택, 주상용 건물, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건 토지까지 진출입이 가능하며, 동측 교하로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 정방형 토지이며, 서측으로 폭 약 8~10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

용도지역은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채무액이 많으나 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 한국토지주택공사와 이영주 소유권이 기록되어 있으며, 덕양신용협동조합의 근저당권, 문선애의 가압류 및 강제경매, 덕양신용협동조합의 임의경매, 파주시의 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리(덕양신용협동조합 근저당권, 2020-12-29 접수) 이후의 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부 요약 또한 유사하며, 덕양신용협동조합의 임의경매가 말소기준권리가 됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 파악되지 않았으므로, 입찰 참가 시 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

인근에 학교 및 아파트 단지가 위치하여 배후 수요가 일정 부분 확보될 것으로 보이며, 이는 상권의 안정성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 주변 개발 계획이나 상권 변화 추이에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의시설로는 근린생활시설이 주변에 산재하고 있으며, 교육 시설로는 동패중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성도 나쁘지 않은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 '미사용승인 건물'이라는 점입니다.

감정평가 시점 기준 건축물대장이 존재하지 않으며, 이는 추후 건물 사용 및 관리에 법적 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

또한, 실내 마감 작업 일부(바닥, 전기, 냉방 설비 등)가 미시공 상태로 확인되어, 건축 승인 과정 또는 완공을 위한 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

재매각 사건이라는 점은 이전 경매에서 유찰되었음을 시사하며, 이는 물건의 하자나 시장의 낮은 관심도 때문일 수 있습니다.

이러한 부분은 낙찰 후 건물 가치 평가 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동이라는 입지적 장점과 일정 규모 이상의 다가구주택이라는 점을 갖추고 있습니다.

하지만, 건축법상 사용승인을 받지 않은 미사용승인 건물이며, 내부 마감 공사가 일부 미완료된 상태라는 점은 심각한 단점입니다.

재매각 사건이라는 점 또한 이러한 문제점을 부각시키는 요소입니다.

따라서 본 물건은 건축 허가 및 완공, 마감 공사 완료 등 법적, 물리적 하자 보수를 위한 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 가능성이 매우 높습니다.

철저한 사전 조사와 리스크 분석 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

만약 법적 문제를 해결하고 건물 사용승인을 받는다면, 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성도 존재합니다.

토지 자체의 가치 또한 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 잠재적 리스크, 특히 미사용승인 건물 및 미완료된 마감 공사 관련하여 발생하는 추가 비용과 법적 절차 진행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

기존 임대차 관계에서 인수해야 할 보증금이 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 부담 요소는 아닙니다.

다만, 이러한 중대한 하자로 인해 일반적인 경매 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필요하며, 전문가와 상의하여 실질적인 건물 가치와 예상되는 총 투입 비용을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 상세한 현장 조사 및 법적 검토, 시장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.